Wertänderungsrenditen von Bauland in der Stadt Zürich: 1939 bis 2024

Stell Dir vor, du hättest im Jahr 1939 eine Anlageentscheidung treffen müssen. Du hättest unter folgenden vier Optionen frei wählen können: 1.) 100 Kilogramm Gold, 2.) 433 Nestlé-Aktien, 3,) ein Stück Bauland an der Bahnhofstrasse Zürich (konkret Bahnhofstrasse 100 mit einer Grundstücksfläche von 154 Quadratmeter (unbebaut)) oder 4.) ein Stück Bauland in Zürich-Altstetten mit einer Fäche von gut 15'400 Quadratmetern. Deine Wahl?

Grafik: Bodenpreise in der Stadt Zürich vom Jahr 1936

Ende 2024 schauen wir uns die Entwicklung dieser vier Vermögenswerte an. Sie sind in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt:

Fokussiert man sich «nur» auf die Wertänderungsrendite, läge das Bauland in Zürich-Altstetten mit grossem Abstand auf dem ersten Platz. Der geschätzte Marktwert eines Quadratmeter Bauland hat sich innerhalb von 85 Jahren um den Faktor 273 erhöht. Aus knapp 0,5 Mio. Franken wurden über 126 Mio. Franken. Eine eindrückliche - wie möglicherweis auch unerwartete – Entwicklung.

Dazu ein paar wenige Hinweise: Alle Vermögenswerte boten erstens einen vollumfänglichen Inflationsschutz. Das allgemeine Preisniveau nahm in diesem Zeitraum lediglich um den Faktor 8 zu. Zweitens ist dieser Renditevergleich nicht vollständig. Es müsste auch die direkte Rendite miteinbezogen werden. Aber dann sähe Gold im Vergleich noch älter aus... Drittens wurden sämtliche Risikoüberlegungen aussen vor gelassen. Hätte ich Bauland im Kanton Jura gewählt oder die CS-Aktie oder Swissair-Aktie gewählt, böte sich offensichtlich ein anderes Bild. Viertens verstehen sich alle aufgeführten Grössen vor Steuern. Insbesondere müsste beim Bauland noch eine fette Grundstückgewinnsteuer mit ins Kalkül aufgenommen werden.

Grafik: Indexierte Preisentwicklung von Gold, Bauland und Nestlé-Aktien (1939-2024)

Die Moral der Geschichte

Die Verfechter von Anlagen in Gold werde ich nie verstehen. Die Opportunitätskosten dieser Anlageklasse stehen in keinem Verhältnis zum mutmasslichen erwarteten Nutzen (u.a. als sicherer Hafen) solcher Vermögenswerte. Und ja, der schlaue Bauer oder Bäuerin in Zürich-Altstetten bzw. deren Erben hätte eine deutlich bessere Performance mit ihrem Stück Boden erzielt als an der Zürcher Bahnhofstrasse. Wie sagte schon Chris von Rohr vor mehr als 20 Jahren: Meh Dräck. Recht hat er.