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Warenhaus von Julius Brann: «Kathedrale des Konsums» (*) - Ein Urteil des Bundesgerichts


Weihnachtszeit an der Zürcher Bahnhofstrasse: Welt vor dem Erdölpreisschock


Das obige Foto stammt aus den späten 1960er- Jahren. Es zeigt den Gebäudekomplex an der Zürcher «Bahnhofstrasse 75 und 77». Der Schweizer Wirtschaftsmotor lief damals auf Hochtouren. Der Franken rollte. Und schon damals stand der Detailhandel wie jedes Jahr während der Adventszeit unter Strom (damals selbstverständlich noch ohne das Internet).


Ein wirtschaftshistorischer Seitenblick auf den Geschäftsflächenmarkt vor Ort: Nach einem über 25 Jahre dauernden, schweizweiten Mietpreisstopp wurden die Mietzinsen für Geschäftsmieten in den 1960er-Jahren langsam wieder aus ihrem engen Korsett von behördlich administrierten Mietpreisen entlassen.


Wir schreiben das Jahr 1969: An der Bahnhofstrasse 79 – heute ein integraler Bestandteil des Perimeters «Brannhof» – lag der Mietzins für ein Quadratmeter Verkaufsfläche im Erdgeschoss mit direkter Front zur Bahnhofstrasse bei rund 1'400 Franken pro Jahr. Für Büroflächen in den darüberliegenden Geschossen mussten rund 350 Franken Quadratmeter und Jahr als Mietzins berappt werden. Um es genau zu deklarieren: In beiden Fällen handelte es sich um Werte zu einer Rohbaumiete und exklusive Nebenkosten.


Déjà-vu: Gesucht ist die Marktmiete pro Quadratmeter

Gut 50 Jahre später beschäftigt sich das höchste Gericht der Schweiz exakt mit diesem Gebäudekomplex, bzw. mit Mietverträgen, die für diese Liegenschaft abgeschlossen wurden. Im konkreten Fall geht es um eine strittige Verfahrens- und Zuständigkeitsfrage. Materiell – was aber ausdrücklich nicht Gegenstand dieses Urteiles war und ist – interessiert die absolute Höhe des «marktüblichen Entgelts» im Jahre 2014. Gleichwohl findet sich im Urteil vom 25. November 2022 des Bundesgerichts (BGE 4A_197/2022) eine detaillierte Aufstellung der mutmasslich angemessenen Mietpreise:

Quelle: BGE 4A_197/2022


Dass es sich hierbei um eine spannende Aufstellung handelt, steht zumindest für mich ausser Frage. Und ja, es juckt mich in den Fingern; eine Kommentierung wäre reizvoll. Doch ohne vollständige Kenntnisse des Sachverhaltes und der dazugehörigen Faktenlage wäre ein solcher nicht seriös und spekulativer Natur. Immerhin – nimmt man die obige Aufstellung für bare Münze, dann hätten sich die Mietpreise pro Quadratmeter zwischen 1970 bis 2014 bei Verkaufsflächen um den Faktor 4.64 und bei Büroflächen um einen solchen von 2.57 erhöht. Zum Vergleich: Der Landesindex legte im selben Zeitraum um den Faktor 3 zu.


Doch der springende Punkt in diesem Blog ist ein anderer.


Moral von der Geschichte: Lob auf digitalen Zugang zu Archivmaterial


Es ist eine Binsenwahrheit, dass mit Ausnahme von ganz, ganz wenigen Märkten, Märkte generell wenig bis gar nicht transparent sind. Manchmal sind sie gar opak. Märkte und der Wettbewerb waren und sind aber Entdeckungsverfahren (Friedrich August von Hayek). Das gilt auch im übertragenen Sinn. Die Konsequenz daraus ist eine einfache: Es besteht eigentlich immer und per se ein notorischer Mangel an belastbaren Daten und Informationen zum Marktgeschehen.


An dieser Stelle kommt die «Digitalisierung» ins Spiel und ein mit ihr verbundener leichterer Zugang zu Archiven. Die Schwelle der Zugänglichkeit zu vermeintlich verstaubten Archivmaterial hat in der Tat in den letzten rund zehn Jahren massiv abgenommen. Jeden Tag wächst dieses niederschwellige Angebot mit gewaltigen Schritten. Das gilt auch für den Zugang zu historischen Gerichtsurteilen, Gesetzen, Protokollen, Akten, Fotos etc. Hier lief und läuft weiter eine stille Revolution ab. Davon bin ich begeistert. Trotzdem wächst mein Bestand an physischen Büchern zu Hause ebenfalls weiter...


Bezogen auf den aktuellen Stand des Irrtums kann diese skizzierte technologische und datenbezogene Entwicklung zu einer fast paradoxen Lage auf der Zeitachse führen. Denn je weiter und tiefer man mit Hilfe von digitalen Instrumenten in die Vergangenheit vorstossen kann, umso transparenter wird sie in der Tendenz. Zumindest wird es einfacher. Das gilt insbesondere für das Aufspüren von einschlägigem und belastbarem (!) Datenmaterial zu hiesigen Immobilienmärkten. Der damit verbundene Nutzen dürfte in der einen oder anderen Konstellation immens sein. Mein Ratschlag: Nutzt dieses Potenzial!


Denn zahlreiche der heutigen und zukünftigen immobilienaffinen (strittigen) Fragestellungen spielen nicht im jeweiligen Hier und Jetzt, sondern in der Vergangenheit. Man denke exemplarisch an die Steuergesetzgebung des Kantons Zürich. Dort kann zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer der Marktwert vor 20 Jahren geltend gemacht werden.


Das Beste zum Schluss


Am 18. November 1870 (!) existierte die Bahnhofstrasse bereits in der heutigen Ausprägung. Entlang dieser Strasse wurden links und rechts zahlreiche Baufelder feilgeboten. Dazu gehörte auch das Grundstück an der Bahnhofstrasse 79 (gehört zum heutigen Perimeter des Brannhofes und Teil des heutigen Grundstückes AA1449). An diesem besagten Tag bezahlte damals der zukünftige Eigentümer – er war ein Zürcher Seidenhändler – beim Kauf dieses Grundstückes einen Quadratmeterpreis von exakt 91 Franken und 40 Rappen für das erschlossene Bauland. In dieser Qualität wünschte ich mir Markttransparenz, aber in Echtzeit.


Quellen:

https://maps.zh.ch/

https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/preise/landesindex-konsumentenpreise.html https://www.bger.ch

https://www.stadt-zuerich.ch/fd/de/index/steuern/grundstueckgewinnsteuer/grundlagen.html

https://www.swisslife-am.com/de/home/hub/Brannhof.html


Bücher:

Hausmann, Urs. Liegenschaften wertgeschätzt, Edition Hochparterre, Zürich 2019.


Zitat (*): Huber, Werner: Bahnhofstrasse Zürich Geschichte – Gebäude – Geschäfte, Edition Hochparterre, Zürich 2015, S. 126 bis 129. (*)


Fotoquelle:

https://baz.e-pics.ethz.ch; Bildcode BAZ_168899; Bahnhofstrasse nach 1968; Lüscher Heinrich.

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