Postskriptum zum Blog «Lupenreiner Pyrrhussieg...»


Der neuste Leitentscheid des Bundesgericht hat hüben wie drüben hohe Wellen geworfen. Er vermag zu polarisieren. In Anbetracht seiner Tragweite kann das nicht erstaunen. Freilich ist das für sich genommen noch keine nennenswerte Qualität per se. Gleichwohl darf man die Frage stellen, ob der Spruchkörper der Ersten zivilrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts, der das Urteil 4A_554/2019 gefällt hat, die vielschichtigen «mechanischen» Abhängigkeiten im Dschungel der mietrechtlichen Bestimmungen vollumfänglich mitgedacht hat. Darüber kann man höchstens spekulieren.


Fakt ist, dass die neu adjustierte Missbrauchsgrenze mit dem mietrechtlichen Referenzzinssatz plus 2%-Punkten (200 Basispunkte) wohl nicht nur bei der Anfechtung des Bestandesmietzinses und der Anfangsmietzinses gilt (Art. 270 OR) gelten dürfte. Vielmehr dürfte derselbe materielle Wert als Missbrauchsgrenze auch bei Mehrleistungen des Vermieters nach der Massgabe von Art. 269a lit. b OR zur Anwendung gelangen.


In der mietrechtlichen Verordnung ist die fragliche Materie in Art. 14 Abs. 4 VMWG geregelt. Die angestammte höchstrichterliche Rechtsprechung sieht dort vor, dass in der Investitionsrechnung zur Herleitung der angemessenen Mietzinserhöhnung mit dem mietrechtlichen Referenzzinssatz plus 0.5%-Punkten (50 Basispunkten) zu rechnen sei (BGE 118 II 415 E. 3aa). Es handelt sich offensichtlich um die identische Formel, die auch im neusten Urteil des Bundesgerichts im Brennpunkt steht.


Zählt man nun eins plus eins zusammen, dann sollte in der einschlägigen Berechnung ab sofort statt «0.5%» der Wert von «2%» bis und mit einem Referenzzinssatz von 2% eingesetzt werden. Kurzum, tätigt der Vermieter bzw. der Eigentümer einer Mietsache «wertvermehrende» Investitionen, rentieren diese neu ebenfalls substanziell besser als bis anhin. In besonderem Masse trifft diese Beobachtung bei sogenannten umfassenden Überholungen, d. h. Gesamtsanierungen, zu. Zukünftig sanierte Altbauwohnungen werden sich – im direkten Vergleich – bezogen auf deren Mietzins im Takte des angestammten, gesetzlich festgelegten Transmissionsmechanismus folglich spürbar verteuern.


Fazit: Einmal mehr bestätigt sich damit, dass der mietrechtliche Referenzzinsatz der omnipräsente Dreh- und Angelpunkt im Schweizer Mietrecht war, ist und voraussichtlich noch lange bleiben wird. Die vielschichtigen, für Aussenstehende mutmasslich nur schwer fassbaren, über Jahrzehnte gewachsenen Abhängigkeiten und Wechselwirkungen fördern immerhin das vernetzte Denken.


Unabhängig davon wäre es bedenkenswert, den gesamten Komplex der mietrechtlichen Normen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen auf ein gänzlich neues rechtliches Fundament zu stellen bzw. einen solchen Schritt zumindest – einmal mehr – zu prüfen. So steht eine fast allseits erwünschte Entkoppelung vom Referenzzinssatz seit rund 50 Jahren bis dato unerhört im Raum. Es bleibt damit eines der grossen (ökonomischen) Mysterien in der Schweiz, weshalb die Passivseite der Bilanz erstens und der Finanzierungsstruktur zweitens die Höhe und allfällige Veränderungen im Zeitverlauf des Mietzinses für die Mietsache überhaupt kausal beeinflussen sollen.


Alle zinsinduzierten Wirkungsmechanismen im Mietrecht sind letztlich fragwürdig. Einerseits unterstützen sie den verfassungsmässigen Auftrag des Mieterschutzes vor missbräuchlichen Mietzinsen nur in bestimmten Konstellationen. Ein Hinweis dazu: Obwohl die «Kostenmiete» für unbewegliche Mietsachen als konzeptionelle Leitvorstellung im hiesigen Mietrecht prägend war und ist, kommt der Begriff «Kostenmiete» weder auf Verfassungs- noch auf Gesetzesstufe explizit vor. Einzig in Art. 13 Abs. 3 VMWG wird in einer Sonderkonstellation ein einziges Mal «von reiner Kostenmiete» benutzt. Andererseits generieren solche Mechanismen den Nährboden für klassische dysfunktionale Systeme. Alle involvierten Akteure erhalten verzerrte Signale.

Die Pointe zum Schluss: die Höhe und der Verlauf des mietrechtlichen Referenzzinssatzes als Ausgangsgrösse bestimmen letztlich die Schuldner von Hypothekarkrediten als Nachfrager massgeblich mit, also schwergewichtig eine stattliche Anzahl von Eigentümern von selbstgenutztem Wohneigentum oder von Zweitwohnungen. Sinken deren Fremdfinanzierungskosten für selbstgenutztes Wohneigentum, dann solle auch die Mieter von Mietwohnungen weniger Mietzins bezahlen. Steigen die Fremdfinanzierungskosten, sollen auch die Mieter von Mietwohnungen mehr Mietzins bezahlen. So will es zumindest das geltende Recht und die dazugehörige Rechtsprechung. Damit sitzen alle Privathaushalte zumindest in diesem Kontext solidarisch im selben Boot.


Literaturhinweis:

https://www.e-helvetica.nb.admin.ch/search?urn=bel-1094714


Bildnachweis:

Bundesarchiv (BAR) Dossier: E4110B#1992/176#46* Titelblatt und Auszug aus S. 14.

Einfärbung durch den Autor des Blogs.