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Glosse zu einer Arrondierung der besonderen Art: ein «Liebhaberwert» im klassischen Sinn




Wenn ein Eigentümerwechsel einer der ökonomisch wertvollsten Liegenschaften an der Zürcher Bahnhofstrasse nicht einmal mehr eine Randnotiz wert ist, dann passiert in der Schweiz Wirtschaftshistorisches. Und ja, Immobilien müssen nicht immer im Rampenlicht stehen. Es gibt jetzt (viel) Wichtigeres. Keine Frage.


Aber einmal mehr gilt es unabhängig davon an Joseph Schumpeters grundlegendes ökonomisches Konzept der schöpferischen Zerstörung zu erinnern: Neues verdrängt Altes. So werden wir in diesen Tagen, Wochen und Monaten Zeugen von Undenkbarem, das in der «kleinen, offenen Volkswirtschaft Schweiz» (eine irreführende Beschreibung!) Realität wurde bzw. noch werden wird.


Gleichwohl erlaube ich mir in diesem Blog in aller Kürze auf das Grundstück mit der Nr. AA1247 einzugehen. Die Bodenfläche beträgt 5005 Quadratmeter. Die dazugehörige Mikrolage ist exquisit, und sie gehört hierzulande ohne Zweifel zu den bekanntesten «bebauten Lagen» und Ansichten überhaupt. Es geht um den Hauptsitz der Credit Suisse (CS) am Zürcher Paradeplatz.


Als Alfred Escher dort ab 1872 den Hauptsitz der damaligen Schweizerischen Kreditanstalt (SKA) erbauen liess, zählte die Bank rund 50 Mitarbeiter (*).


«Die Baukosten beliefen sich auf gut 3.4 Millionen Franken. Der Kauf des ursprünglichen Grundstückes hatte 700'000 Franken gekostet (**). Diese Summe implizierte einen Preis pro Quadratmeter von sage und schreibe 280 Franken! Schon damals handelte sich um einen astronomisch teuren Standort.»


Adresse mit weltweiter Strahlkraft: Paradeplatz 8


Das Geschäft der SKA florierte. Man wuchs kräftig. Im Zuge der eigenen Expansion wurden in den nachfolgenden Jahrzehnten weitere Grundstücke und Gebäude in unmittelbarer Nachbarschaft erworben. Im Kern bilden acht Häuser seit rund 150 Jahren ein Blockrand-Geviert. Während des 20. Jahrhunderts wurde dieser Gebäudekomplex mehrmals renoviert, modernisiert, neu konzipiert und zeitgemäss positioniert. Hinter der prächtigen Sandsteinmauern befinden sich seit jeher neben den Schalterhallen vor allem Büros, Sitzungszimmer und nicht zu vergessen, die Tresoranlagen der Bank. Zwar nahm die (betriebliche) Bedeutung der Schalterhallen im Laufe der Zeit immer mehr ab, aber die ikonische Ausstrahlung dieses Prachtbaus als Heimbasis und Schaltzentrale eines stolzen, global tätigen Finanzkonzerns blieb.


Ein Wort zum immobilienaffinen «Eingemachten»: Über die Höhe des mutmasslichen Marktwertes dieser einmaligen Liegenschaft, dem Hauptsitz der Credit Suisse, lässt sich nur spekuliert. Doch selbst bei einer nur oberflächlichen Einschätzung liegt es auf der Hand, dass bei einem allfälligen Verkauf des Hauptsitzes der Credit Suisse (wohlgemerkt mit oder ohne Mietverträge) die Marke von einer Milliarde Franken locker und deutlich überschritten würde…


Moral von der Geschichte


Die Zürcher Bahnhofstrasse und der Paradeplatz waren und sind – zumindest bis jetzt – das natürliche Habitat der hiesigen Vertreter der Hochfinanz. Die Präsenz vor Ort mit einer angemessenen, repräsentativen Liegenschaft dürfte auch heute noch als unverzichtbar gelten. Doch wie kommt ein Finanzinstitut zu einem diesen begehrten und raren Objekte? Ein Blick in die Vergangenheit offenbart einen vergleichsweisen banalen Königsweg. Der typische Weg geht über einen «Beifang» im Rahmen M&A-Transaktion: sprich der Kauf einer Artgenossin oder eine Fusion mit ihr. Dasselbe Muster lässt sich bei der Versicherungsindustrie nachweisen. Ein paar Beispiele gefällig?


Paradeplatz 6: Fusion des Schweizerischen Bankvereins mit der Schweizerischen Bankgesellschaft (1998) – Bahnhofstrasse 1: Union Bancaire Privée übernimmt die Nordfinanz-Bank (1995) – Bahnhofstrasse 53: Credit Suisse übernimmt die Schweizerische Volksbank (1993) – Bahnhofstrasse 32: Credit Suisse übernimmt Bank Leu (1990) – Bahnhofstrasse 3: Sparkasse der Stadt Zürich wird von der ZKB übernommen (1990).


Die UBS AG konnte am letzten Wochenende offensichtlich keine (ernsthafte) Due Diligence machen. Seriöse Geschäfte, die nicht unter Notrecht zustande kommen, sehen anders aus. Es war Gefahr im Verzug. Sie, die UBS, wollte, musste oder durfte ad hoc die Katze im Sack kaufen. Was sich sonst noch alles in diesem Sack befindet, weiss wohl niemand. So oder so besteht zumindest Gewissheit bezüglich einer spezifischen, hochkarätigen Position auf der Aktivseite der CS-Bilanz: die milliardenschwere Perle am Paradeplatz 8. Dabei nur von Tafelsilber zu sprechen, wäre eine masslose Untertreibung, steigende Nominalzinsen hin oder her.


Quellen:

Hausmann, Urs: Liegenschaften wertgeschätzt, Edition Hochparterre, Zürich 2019.

Huber, Werner: Bahnhofstrasse Zürich, Edition Hochparterre, Zürich 2015, S. 236 (*).

Jung, Joseph: Alfred Escher 1819–1882 Aufstieg, Macht, Tragik, Verlag Neue Zürcher Zeitung, 5. Auflage, Zürich 2014, S. 247 ff. (**)


Bild:

ETH Baugeschichtliches Archiv: BAZ_099743, Paradeplatz um circa 1906.


Quelle: eigene Recherchen von dr. dr. üsé kuba hausmann.

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