Kodifizierung des Mietrechts auf Bundesebene im 19. Jahrhundert
Bis zur Einführung eines nationalen schweizweit einheitlichen Obligationenrechts im September 1881 besass jeder der 25 Kantone ein eigenes Obligationenrecht und damit auch ein eigenständiges und autonomes Mietrecht. Beispiel: In der Stadt Basel waren entsprechende Normen in der Gerichtsordnung aufgeführt: «…von Verleihung, Mieth oder Bestand von Häuseren und Güteren».
Bei der Regulierung von privatrechtlichen Verträgen herrschte bis gegen Ende des 19. Jahrhunderts ein Flickenteppich. Mit Rechtsharmonisierung von 1881 verschwand der Kantönligeist in diesem Rechtsgebiet. Seither liegt die ausschliessliche Kompetenz zur Rechtsetzung in dieser Materie beim Bund. Ursprünglich gestützt auf Art. 64 aBV lag und liegt die legislative Kompetenz für das Privatrecht beim Bundesparlament. Einschlägig ist Art. 122 Abs. 1 BV:
«Die Gesetzgebung auf dem Gebiet des Zivilrechts und des Zivilprozessrechts ist Sache des Bundes.»
Im schweizerischen Obligationenrecht sind beispielsweise seit 1881 ausgewählte einzelne Vertragsverhältnisse national umfassend und abschliessend geregelt. Es handelt sich um Nominatverträge: Neben «Kauf und Tausch», «Schenkung», «Arbeitsvertrag» oder «Werkvertrag» sowie wenigen weiteren Vertragsverhältnissen gehören «Miete» und «Pacht» dazu. Im Klartext: Der sachliche und räumliche Geltungsbereich all dieser Normen bildet die gesamte Schweiz. Es gibt kein Zürcher Kaufrecht, so wenig wie es ein Walliser Schenkungsrecht gibt.
Mit Blick auf das Mietrecht gilt es an eine weitere Verfassungsbestimmung zu erinnern. Nach der Massgabe von Art. 109 Abs. 1 BV obliegt es zudem dem Bund, «Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen, namentlich gegen missbräuchliche Mietzinse, sowie über die Anfechtbarkeit missbräuchlicher Kündigungen und die befristete Erstreckung von Mietverhältnissen» zu erlassen. Gefordert waren und sind hier abermals der National- und der Ständerat sowie der Bundesrat.
Folgt der Kanton Basel-Stadt den Spuren des Kantons Genf?
Nun werden Kenner der mietrechtlichen Materie einwerfen, dass im Kanton Genf mit der
«Loi générale sur les zones de développement» (LGZD) vom 29. Juni 1957 und der «Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) (LDTR) vom 25. Januar 1996 durchaus kantonale Gesetze existieren, die mietrechtliche Normen beinhalten. Diese Beobachtung ist korrekt.
Wie aber lassen sich solche Gesetze erklären? Die Antwort stammt aus Lausanne. In der Vergangenheit hatte das Bundesgericht in mehreren Fällen zu prüfen, ob diese kantonalen Erlasse gegen Bundesrecht verstossen oder nicht (*). Dabei geht es insbesondere um die Frage nach der derogativen Wirkung von kantonalen Normen, die sich über das öffentliche Interesse legitimieren lassen. Dazu sind einlässliche juristische oder gar auch gerichtliche Abklärungen notwendig (Vgl. exemplarisch BGE 116 Ia 401). Das rechtliche Fazit ist aber banaler Natur: Kantonale mietrechtliche Regeln verkörpern – sofern sie politisch und rechtlich sanktioniert worden sind – eine absolute Ausnahme. Sie basieren keinesfalls auf einem nationalen Verfassungsauftrag. Kantone verfügen im Kern auch nicht über entsprechende Kompetenzen. Die rechtliche Sachlage ist diesbezüglich glasklar.
Nebenbemerkung: Dass die Genfer mietrechtlichen Normen aus volkswirtschaftlicher Optik gesehen dysfunktional sind, und zu massiven Verzerrungen und Ungleichbehandlungen führt, zeigen verschiedene Studien (**). Nur ist der optimale Umgang mit knappen Mitteln (sprich Mietwohnungen) vor Gericht kein (relevantes) Beurteilungskriterium.
Am Wochenende vom 28. November 2021 stimmt das Stimmvolk im Kanton Basel-Stadt über die Initiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz!» ab. An dieser Stelle geht der Autor dieses Blogs weder auf den Inhalt dieser Initiative noch auf denjenigen des revidierten Wohnraumfördergesetz (WRFG) stammt dazugehöriger Verordnung ein. Letzteres tritt am 1. Januar 2022 im Kanton Basel-Stadt in Kraft. Stattdessen möchte ich den Fokus auf den nachfolgenden Abschnitt legen: Es geht um Prinzipien und Grundsätze.
Moral von der Geschichte
Dass das geltende Mietrecht – inklusive der ganzgehörigen Rechtsprechung – realitätsfremd und inkonsistent ist, dürfte mehrheitlich unbestritten sein. Zumindest finden sich entsprechende explizite Einschätzungen in den bisherigen Botschaften zu gescheiterten mietrechtlichen Novellen des Bundes. Es hapert an etlichen Ecken und Enden. Ebenfalls eine «ewige» Baustelle bildet eine zeitgemässe Umsetzung eines effektiven Mieterschutzes. Darauf wartet man im Lande der Mieterhaushalte seit rund 50 Jahren!
Aber mit einschlägigen Vorstössen in den Kantonen, die wohlgemerkt alle in einer rechtlichen Grauzone zu verorten sind, dürfte sich die mietrechtliche REGULIERUNG des Schweizer Immobilienmarktes noch mehr als bisher auf dem Holzweg befinden. Insbesondere wird mit kantonalen Sonderregulierungen der Druck genommen, notwendige Reformprojekte auf nationaler Ebene aufzugleisen.
Und sollten mietrechtliche Vorstösse à la Basel-Stadt weiter Schule machen, dürfte einer Rückkehr ins 19. Jahrhundert wenig bis nichts im Wege stehen. Denn so nachvollziehbar solche rechtlichen «Guerilla-Aktionen» auf den ersten Blick erscheinen vermögen, so nachhaltig untergraben sie die in der Bundesverfassung festgelegten Kompetenzen und Aufgaben. Es besteht die Gefahr einer Rechtszersplitterung einerseits und einer schleichenden Verwischung von Zuständigkeiten in der Rechtsetzung andererseits.
Fazit: Am Ende entscheiden dereinst weder das Schweizer Stimmvolk noch dasjenige in den fraglichen Kantonen, sondern Gerichte. Sie sprechen Recht. Ihre Aufgabe besteht aber ausdrücklich nicht darin, gesellschaftliche Herausforderungen zu lösen. Der Ball läge beim Parlament in Bern.
Quellen:
(**) https://www.avenir-suisse.ch/wer-in-genf-umzieht-verliert/
https://www.bger.ch/
https://www.wuestpartner.com/ch-de/2021/11/17/revision-wohnraumfoerderungsgesetz-basel/
(*) Junod, Charles-André, Kommentar zu Art. 34septies BV, in: Aubert, Jean-François / Eigenberger, Kurt / Müller, Jörg Paul / Rhinow, René A., Schindler, Dietrich (Hrsg.) Kommentar zur Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 29. Mai 1874, (Stand August 1991), Basel, Zürich und Bern 1987
Bildnachweis:
Tribune de Lausanne, 31. Mai 1972, Bildbearbeitung durch dr. dr. üsé kuba hausmann