Einsprachen als Renditebooster! Kein Witz

Wer ein Stück Bauland kauft, tut dies mit einer gewissen Erwartungshaltung. MERKE: Bereits im bezahlten Preis für das jeweilige Grundstück widerspiegeln sich die jeweilgen Zukunftserwartungen des «Marktes». Wer später auf diesem ein Bauprojekt in Angriff nimmt, tut dies mit einen Businessplan (u. a. Zeitplan) und klaren Erwartungshaltungen bezüglich relevanter Parameter wie erwartete Baukosten, Opportunitätskosten, Renditeerwartungen, Mieterträge oder auch Verkaufserlöse. Man arbeitet mit Szenarien und Nutzwertanalysen. Auch eine Schippe Risikomanagement hat man im eigenen Rucksack. Und ja, allfällige Einsprachen oder Rekurse gegen das eigene Bauprojekt hasst man wie die Pest. Sie können mehr als ökonomische Nadelstiche sein. Solche Konstellationen sollten tunlichst vermieden werden. So weit, so gut.

Gestern stand ich einmal mehr als Interviewpartner für zwei junge Forscher zur Verfügung. Bildungsbestrebungen verdienen immer eine Unterstützung. Die Beiden schreiben ihre Abschlussarbeit an einer Fachhochschule. Konkret ging es um partizipative Projektentwicklungen im Wohnungsbau. Eine spannende Materie, keine Frage.

Zumindest in einem Punkt machte ich die «jungen Wilden» auf einen potenziellen oder effektiven Denkfehler, der leicht zu übersehen ist, aufmerksam. Inhaltlich geht es um die Kosten von Einsprachen gegen Bauprojekte mit Wohnraum. Als scheinbar paradoxe Intervention erklärte ich ihnen das Folgende: Fakt ist, dass während der vergangenen rund 25 Jahren in den hiesigen Bau-, Immobilien- und Finanzierungsmärkten vieles ausser Rand und Band geraten ist. Die einschlägigen Realitäten und Trends sind hinlänglich bekannt. Sie können aber mit Blick auf die mutmasslich negativen Implikationen von Einsprachen gegen Wohnbauprojekte zu krassen und unerwarteten betriebswirtschaftlichen Effekten führen: 

Verzögerungen in der Projektentwicklung und -realisierung haben hierzulande vielerorts zu einer Verbesserung der ursprünglich angenommenen Rentabilität geführt. Das gilt sowohl für einen allfälligen Return on Investment (ROI) als auch für die Eigenkapitalrendite. Diese Betrachtung geht davon aus, dass das ursprüngliche Bauprojekt tatsächlich später als geplant realisiert wurde.

Das manifeste Risiko von Baueinsprachen hat sich rein ökonomisch betrachtet finanziell für die Bauherrschaft gelohnt! Alter Schwede, so geht Ökonomie. Verantwortlich für dieses (paradox) erscheinende Ergebnis sind vor allem vier Faktoren: 1.) Sinkendes nominelles Zinsniveau für Hypotheken, 2.) steigende Angebotsmieten, 3.) steigende Preise für Wohneigentum und 4.) nur moderat steigende Baukosten. (Exkurs: Auch die faktische Entwicklung des mietrechtlichen Referenzzinssatzes hat im letzten Vierteljahrhundert dazu beigetragen, dass bei Erstvermietungen ein möglichst später Eintritt in den Mietwohnungsmarkt finanziell fast immer vorteilhaft war). Der Referenzzinssatz war und ist ein bekannter Systemdefekt .

Die Moral von der Geschichte

Zur Vermeidung von allfälligen Missverständnissen: Ich finde Einsprachen gegen Bauprojekt weder «lässig» noch wünschenswert. Als betroffener Akteur habe ich mich auch schon masslos über sie geärgert. Aber dieses rechtliche Instrument kategorisch aus ökonomischer Sicht als schädlich (für die Bauherrschaft) zu taxieren, war und ist in der Schweiz in zahlreichen (nicht aber in allen) Gemeinden nicht stichhaltig. So wurde das manifeste Risiko teilweise mit einer fetten Risikoprämie entschädigt. Generell verlaufen Marktentwicklungen stochastisch. Sie lassen sich nie mit hoher Eintretenswahrscheinlichkeit verlässlich antizipieren. Folglich sind auch die idealen Zeitpunkte von Erstvermietungen oder von Verkäufen von Wohneigentum nicht nennenswert wählbar. Sie erfolgen vielmehr nach einer inneren Logik von Bauprojekten. Aber in hiesigen sogenannt heiss gelaufenen Wohnungsmärkten dürfen nicht wenige Einsprecherinnen und Einsprecher das eine oder andere Wohnbauprojekt ungewollt und unbewusst noch zusätzlich vergolden. Und ja, die gängige Floskel, dass die vergangene Entwicklung kein Präjudiz für die zukünftige ist, gilt auch für meine kleine ökonomische Denkfigur.

PS: Das sich mit zunehmender Haltedauer in der Regel auch noch bessere Eckwerte bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer einstellen, ist ein weiterer Nebeneffekt. Er sei hier der Vollständigkeit halber auch noch erwähnt.