Eine Randnotiz zur langfristigen zu erwartenden Marktdynamik bei Wohneigentum



Auf 2'253 Metern über Meer liegt der höchstgelegene Bahnhof der Rhätischen Bahn: «Ospizio Bernina», so ertönt die Ansage durch den Lautsprecher. Im Winter türmen sich die Schneemassen meterweise. Die Landschaft ist dort so unwirtlich wie grandios. Denn bei der Überquerung des Berninapasses lassen sich mitunter der Morteratsch-, Cambrena- und Palü-Gletscher aus dem behaglich geheizten 1. Klasse-Abteilung bewundern. Der Piz Bernina seinerseits darf für sich beanspruchen, der einzige Viertausender in den Ostalpen zu sein. Allesamt sind imposante Landschaftsmarken. Aber statt an den Klimawandel – was vielleicht naheliegend wäre – denke ich während der Zugfahrt an Grundstückspreise und Makrolagen; wohl eine «Déformation professionelle».


Immobilienbezogene Extremwerte auf kleinstem Raum

Zwar verbinden sowohl die Passstrasse als auch das Bahntrasse der Rhätischen Bahn das Oberengadin mit einem der Bündner Südtäler, dem Puschlav, aber der Berninapass ist auch ein Grenzgebiet. Zwischen dem Lago Bianco (vgl. Bild oben) und dem nördlich davon gelegenen Lej Nair (schwarzer See) befindet sich die Wasserscheide zum Schwarzen Meer und zur Adria. Eine wegweisende natürliche Grenze. Im Bernina-Gebiet befindet sich zudem die territoriale Grenze zwischen der zum Oberengadin gehörenden Tourismusgemeinde Pontresina (1'800 Meter über Meer gelegen) und der italienischsprachigen Gemeinde Poschiavo (rund 1'000 Meter über Meer gelegen). Letztere bildet zusammen mit der Gemeinde Brusio das Puschlav. Dieses Bergtal dürfte wohl landläufig fast immer als Randregion, als rurale Zone oder schlicht als Peripherie taxiert werden.


So nahe die Gemeinden Pontresina und Poschiavo geografisch zusammenliegen, so gross sind die Unterschiede in den kommunalen Preisniveaus für Wohneigentum. Die preisliche Fallhöhe zwischen den beiden benachbarten Makrolagen ist immens. Sie beträgt rund einen Faktor 3. Während der Medianpreis pro Quadratmeter Eigentumswohnung in Pontresina gegenwärtig bei knapp 13'000 Franken liegt (Erst- und Zweitwohnungen), dürfte der analoge Wert in Poschiavo geschätzte rund 4'000 Franken betragen. Zum Vergleich: Der schweizerische Medianwert für 2020 beträgt rund 7'700 Schweizer Franken. Im ausgewählten Gebiet treffen offensichtlich Extremwerte aufeinander: ein ambitioniertes Preisniveau im touristisch geprägten Pontresina steht im Kontrast zum vergleichsweise moderaten mittleren Preisniveau von Poschiavo. Einmal zeigt sich exemplarisch an dieser Konstellation die herausragende Bedeutung der Makrolage als in aller Regel matchentscheidenes Element für das vor Ort herrschende segmentsbezogene Preisniveau.


Corona-Pandemie kein Gamechanger für selbstgenutztes Wohneigentum

Und die Moral der Geschichte? Die Corona-Pandemie ist aus ökonomischer Warte betrachtet vor allem ein lehrbuchmässiger exogener Schock. Die akuten wie auch langfristigen (negativen) Auswirkungen auf die hiesige Volkswirtschaft sind immens. Sie gehen so oder so in die Annalen der Wirtschaftsgeschichte ein. Aber die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass sie nicht die Kraft besitzt, das räumliche Gefüge Wohneigentumsmarktes – genauer die Vielzahl der dazugehörigen Teilmärkte und Segmente – in der Schweiz nennenswert aufzumischen. Diesbezüglich und nur in diesem Punkt wird sie wohl eine Randnotiz bleiben.


Weshalb diese Einschätzung? Die räumliche Siedlungsentwicklung und in ihrem Schlepptau die dazugehörigen Wohnimmobilienmärkte erklären sich sehr grob und stark vereinfacht durch fünf Elemente: Erstens durch die volkswirtschaftliche und betriebliche Wettbewerbsfähigkeit (Stichwort: Wertschöpfung). Sie widerspiegelt sich in der regionalen Wirtschaftsstruktur. Zweitens durch die Existenz und die Qualität der Infrastruktur vor Ort und deren klein- und grossräumige Vernetzung. Damit ist nicht nur die Verkehrsinfrastruktur gemeint, sondern umfassend (u. a. Bildungsstätten). Drittens durch die faktische Zusammensetzung der Bevölkerung. Hier gilt es – einmal mehr – an die Realität der «Alterung der Gesellschaft» zu erinnern. Die Bevölkerung der Schweiz wird zumindest über die nächsten Jahrzehnte immer älter. Viertens durch den Megatrend der Verstädterung. Selbst in der kleinräumigen Schweiz dürften periphere Gebiete weiter an Boden verlieren. Parallel dazu dürften städtische Gebiete relativ weiter gewinnen. Ballungszentren wie Genf, Basel oder Zürich haben demnach ihre besten Tage als Wohn- und Arbeitsstandorte noch vor und nicht hinter sich. Alles andere wäre eine Megaüberraschung. Fünftens besteht seit Jahrzehnten ein Trend zur rechtlichen Zentralisierung auf Bundesebene. Förderalismus und Subsidiarität sind grundsätzlich positive konnotierte Prinzipien in der Rechtssetzung wie in der Rechtsanwendung. Aber sie sind nur bedingt bzw. in ausgewählten Themenfeldern zukunftsträchtig. Als ob es weitere Indizien für diese These gebraucht hätte, öffnete die Corona-Pandemie diesbezüglich vielen von uns die Augen. Echte Probleme und Herausforderungen (oder auch Chancen) halten sich nie an administrative Grenzen.


Das Zusammenwirken dieser fünf Schlüsselentwicklungen wird mit sehr grosser Wahrscheinlichkeit dazu führen, dass sich die Schweiz räumlich betrachtet – verkörpert durch die dazugehörige Preislandschaft für Wohneigentum – noch stärker als bis anhin akzentuiert entwickeln wird: Also nicht in Richtung einer Scheibe, sondern stattdessen in eine noch schroffere Bergundtallandschaft. Die beispielhaft dargestellten Unterschiede in den beiden Immobilienmärkten von Pontresina und von Poschiavo sind daher kein Auslaufmodell. Anhaltende strukturelle wirtschaftliche und gesellschaftliche Umwälzungen oder Megarealitäten, die sich seit vielen Jahrzehnten abzeichnen, lassen sich durch die herrschende Corona-Pandemie weder verzögern noch stoppen oder gar umkehren.


Eine Wette zum Schluss

Unter dem Strich wage ich an dieser Stelle eine Prognose: Im Jahre 2031 dürfte die preisliche Schere bei Wohneigentum zwischen ländlich geprägten Gemeinden (wie diese auch immer definiert werden) und grossstädtischen Kerngemeinden mit ihren jeweiligen Agglomerationen noch markanter ausfallen als dies bereits heute der Fall ist. Mit anderen Worten formuliert: Bei allfälligen akuten Preisschüben in ländlich Gemeinden handelt es sich mutmasslich um typische Strohfeuer und nicht um einen Flächenbrand. Die Wohnpräferenzen der Privathaushalte in der Schweiz mögen in diesen Tagen durchaus einige bleibende Retuschen erfahren, aber die Kernpräferenzen – insbesondere was das standortbezogene Güterbündel umfasst – bleiben dabei unberührt und unverändert gültig.


Quellen:

Eigene Recherchen des Autors mit Hilfe von https://www.valposchiavocasa.ch und https://www.newhome.ch sowie persönliche Einschätzungen vor Ort.

Transaktionsdaten für Wohneigentum von Wüest Partner (1. bis und mit 4. Quartal 2020).


Bildnachweis:

dr. urs hausmann strategieberatung, März 2021.