Niederlassungsfreiheit, Standort- und Wohnpräferenzen
… «Sie wohnt in einer kleinen Gemeinde am Zürichsee, einem jener Orte, wo die Steuern niedrig sind, wo reiche Leute wohnen, die sich das Leben in der Stadt nicht leisten können.» Zitat von Peter Stamm (*).
Diesen Satz lohnt es sich, ihn auf der Zunge vergehen zu lassen. Scharfsinn, Poesie und Ironie kleinsträumig miteinander verwoben. Brillant! Doch wenden wir unsere Aufmerksamkeit auf profanes Datenmaterial aus dem Immobilienmarkt. Nachfolgend geht darum, einer gängigen These zum Thema Wohneigentum auf den Zahn zu fühlen.
Mittelstand als Projektionsfläche: ein Evergreen aus dem Bilderbuch
Die These nämlich, dass sich der Mittelstand Wohneigentum nicht (mehr) leisten kann, hat aktuell einmal mehr Konjunktur: «Bauland auf Stadtgebiet ist heute eine Rarität geworden. Die Rarität wird mit sehr hohen Preisen bezahlt, die sich auf das Baubudget und weiter auf die Mietzinse belastend auswirken. Der Mittelstand wir in den Städten und deren unmittelbarer Umgebung vom Hausbesitz und damit von Grund und Boden verdrängt.» (**)
Wohneigentum in der Stadt Zürich sein Eigen zu nennen, davon «träumen» nicht wenige von uns. Dass dort das einschlägige Angebot dünn und die absoluten Preise im nationalen Vergleich sehr, sehr hoch ausfallen, bestreitet niemand. Ohne Zweifel handelt es um ein hartes Pflaster für Nachfrager von selbstgenutztem Wohneigentum. Aber hält die zitierte These einem historischen Vergleich in einem sogenannt «heiss gelaufenen» Markt stand?
Wohnungsbestand, Bevölkerung und private Haushalte in der Stadt Zürich
Quellen: Statistik Stadt Zürich, Volks- und Wohnungszählungen BfS.
Noch nie in den vergangenen 50 Jahren war der Anteil von privatem Wohneigentum in der Stadt Zürich so hoch in der jüngsten Vergangenheit. Zur Vermeidung von allfälligen Missverständnissen: Das ausgewiesene Wachstum von Stockwerkeigentum ist nicht ausschliesslich auf eine entsprechende Neubautätigkeit zurückzuführen. Vielmehr kann in bestehenden Wohnliegenschaften Stockwerkeigentum rechtlich begründet worden sein. Zudem sind die Realitäten im Wohnungsbestand wie in den Transaktionsmärkten vielschichtig und statistisch gesehen unscharf. So ist nicht jede Eigentumswohnung zwingend mit selbstbewohntem Wohneigentum gleichzusetzen oder der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses wohnt quasi als «Mieterhaushalt» in einer seiner Mietwohnungen.
Trotz diesen und weiteren datenbezogenen Unschärfen dürfte die Quote der privaten Eigentümerhaushalte in der Stadt Zürich (vorerst) einen historischen Höchststand erreicht haben. Mit anderen Worten kann das eigene oder kollektive Bauchgefühl auch falsch liegen.
Dass die Transaktionspreise in der Stadt Zürich markant gestiegen sind, schleckt keine Geiss weg: Im Jahre 2010 lag der Medianpreis für eine Eigentumswohnung bei rund 1.06 Mio. CHF. Gegenwärtig liegt dieser bei 1.56 Mio. CHF. Das entspricht einer satten Zunahme von fast 50%. Die mittleren Kaufpreise pro Quadratmeter haben gar um 56% zugelegt. Diese Preissteigerungen haben aber nicht zu einem Rückgang der Nachfrage geführt. Im Gegenteil. Beides, die Anzahl Transaktionen wie auch das monetäre Handelsvolumen bewegen sich seit Jahren auf hohem Niveau.
Die Moral von der Geschichte
Der Erwerb von Wohneigentum war und ist hierzulande in der Regel – unabhängig von eigenen Budgetrahmen und Marktsegment – ein zäher, mühsamer und zeitraubender Prozess. Anders als beim Kauf von gängigen Konsumgütern lässt sich der Kauf von Häusern oder Wohnungen nicht bequem mittels ein paar Knopfdrücken am Bildschirm erledigen. Gefragt sind vielmehr persönliches Engagement, Durchhaltewillen und Feldarbeit. Das passende Mantra hiess und heisst für einmal nicht Lage, Lage, Lage, sondern suchen, suchen, suchen. Denn wer sucht, der findet.
Die Marktrealität lässt sich weder über schematische Tragbarkeits- oder Modellrechnungen noch über Preisindizes abbilden. Sie mögen zwar als grobe Richtlinien hilfreich sein, aber sie greifen letztlich zu kurz, um die herrschende Grosswetterlage verlässlich und umfassend abzubilden. Die Entwicklung der Quote von selbstbewohntem Wohneigentum lässt sich zudem keinesfalls kausal weder mit dem absoluten oder relativen Preisniveau erklären. Klar existiert eine Preisdiskriminierung. Aber dahinter steckt mehr. Fortsetzung folgt.
Zum Schluss noch folgender Hinweis: Die oben mit (**) markierte Textpassage stammt aus dem Jahre 1959... Der kleinste gemeinsame Nenner in dieser Materier besteht wohl darin, dass niemand behaupten kann, dass das Klagen über hohe Immobilienpreise eine Novität sei.
Quellen:
(*) Stamm, Peter: Das Archiv der Gefühle, S. Fischer, Frankfurt am Main, 2021, S. 123.
(**) Schnitter, Beate: Probleme und Möglichkeiten des Wohnungseigentums, Das Werk, Band 46, Heft 9, 1959, S. 326.
https://www.raiffeisen.ch/casa/de/immobilienmarkt-schweiz/studien.html
https://www.srf.ch/news/schweiz/unbezahlbares-wohneigentum-der-traum-vom-eigenheim-bleibt-immer-oefter-ein-traum
Wüest Partner, Transaktionsdaten für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, div. Jahrgänge.
Bildnachweis:
Vermessung Photogrammetrie Kulturtechnik, 90. Jahrgang, Januar 1992, Heft 1, S. 12. Bildbearbeitung durch dr. dr. üsé kuba hausmann.