Bodenpreise in Basel-Stadt im Sinkflug !?
- Dr. Dr. Usé Hausmann
- vor 6 Tagen
- 3 Min. Lesezeit
Meine beiden Beiträge über die historischen Bodenpreise in den Städten Basel und Zürich sind auf grosse Ressonanz gestossen. Das freut mich und ehrt die damaligen Urheber dieser Preiskarten. Es waren amtliche Statistiker.
Meine Kernbotschaft kennen viele der geschätzten Leserschaft: Im Bereich der Statistik zum hiesigen Bestand, zur Dynamik und zum Markt von Baulandparzellen war und ist die Schweiz im argen Hintertreffen. Es herrscht eine Dateneinöde. Diese Realität steht im krassen Kontrast zur herausragenden Bedeutung des Produktionsfaktors Boden. Es gilt das folgende Diktum: Ohne Boden kann es keine ökonomische Wertschöpfung geben. Im Zuge einer kleinen Recherche entdeckte ich einen Lichtblick, nämlich einen Bodenpreisindex für Basel-Stadt. Es gibt deren zwei: einer für Einfamilienhausgrundstücke und einer für Mehrfamilienhausgrundstücke:
Der guten Ordnung halber sei darauf hingewiesen, dass es sich hierei um nominelle Preisindizes handelt. Diese Präzisierung ist aber für die weiteren Ausführungen ohne Belang.
Beide Zeitreihe starten im Jahr 2014 und enden vorerst 2023. Damit solche Indizes überhaupt in einer ansprechenden Art und Weise erstellt werden können, müssen unabhängig oder zusätzlich zur Datenqualität auf mehrere Methoden angewendet werden (Methodenmix). Das ist per se eine anspruchsvolle Übungsanlage. Ich komme darauf zurück.
Nimmt man den (hedonischen) Bodenpreisindex für Mehrfamilienhausgrundstücke für bare Münze, zeigt sich eine Gemengelage, die sich einer einfachen Interpretation und Erklärung entzieht. Zwei Entwicklungen stechen dabei besonders ins Auge: Erstens erhöhen sich die geschätzten Preise für Parzelle von Einfamilienhäuser deutlich moderater als jene für Mehrfamilienhäuser. Zweitens bricht Preisindex für Mehrfamilienhausgrundstücke innerhalb von lediglich zwei Jahren bis Ende 2023 um rund 27% ein. Wenn dies so wäre, dann könnte durchaus von einem Basler Bodenpreiscrash gesprochen werden. Doch gemach. Ein Blick in den Methodenbericht gibt Anlass für eine Entwarnung.
In der Tabelle 2 sind wichtige und unerlässliche Kennwerte ausgewiesen. Unser Interesse gilt dem adjustierten R2 (R Quadrat). Dieser Wert liegt bei 0.46. Mit Worten ausgedrückt kann das gewählte Modell knapp die Hälfte der Streuung der Bodenpreise erklären. Die andere Hälfte liegt im Dunkeln. Über sie kann man weder spekulieren oder weiterforschen. Die statistische Verlässlichkeit – Beliegigkeit – des Indexes für Bodenpreise für Mehrfamilienhausgrundstücke bewegt sich folglich auf einem bescheidenen Niveau. Eine Belastbarkeit des Indexverlaufes ist nicht gegeben. Der Index könnte «in Wahrheit» auch ganz anderes verlaufen sein.
Doch meine Moral der Geschichte ist eine andere. Die beiden Indizes wurden im August 2024 unter «News» als erstmalig publiziert angekündigt. Natürlich findet man immer einen Anknüpfungspunkt für die Erstmaligkeit. Keine Frage. Das ist so auch in Ordnung. Im konkreten Fall wäre ein marginaler Hinweis auf eine spektakuläre historische Publikation aus dem eigenen Kanton zumindest einen Gedanken wert gewesen. So beauftragte der Vorsteher des Justizdepartements des Kantons Basel-Stadt im Herbst 1892 Prof. Dr. Th. Kozak mit einer umfassenden Enquête zum Liegenschaftenverkehr im Kanton. Die Studie wurde 1899 in einem umfassenden Buch publiziert:
Bericht über die Erhebungen betreffend Liegenschaftenverkehr im Kanton Basel-Stadt
Dieser Bericht enthält eine fast erschlagende Fülle an Datenmaterial zum Boden- und Hypothekenbestand bzw. den dazugehörigen Märkten im Kanton Basel-Stadt. Besonders ins Auge stechen die kleinräumigen Bodenpreisindizes – Bewegungen der Bodenwerte – von 1868 bis 1893. Das dort aufbereitete Datenmaterial ist der Hammer. Illustration: Die geschätzten Bodennäherungswerte am Basler Marktplatz bewegten sich 1893 zwischen 12 und 15 Franken pro Quadrat.
Das grafisch und tabellarisch aufbereitete Datenmaterial verdient das Prädikat «exzellent». Vgl. Titelbild.
Mit der dort angewendeten Residualwertmethode schliesst sich der Kreis zur Eingangs besprochenen zeitgenössischen Studie des Statistischen Amtes Basel-Stadt: Was vor mehr als 130 Jahren als methodisch angemessen galt, wird auch im 21. Jahrhundert weiterhin angewendet. Es gibt (noch) nichts Besseres. Hüben wie drüben lag und liegt das Nadelöhr weiterhin bei der Datenqualität. Aber das ist ein alter Hut, der leider im Zeitalter von Digitalisierung und künstlicher Intelligenz immer noch nicht genügend Aufmerksamkeit geniesst.
Anhang: Hypothekarmarkt: Eine Darstellung aus dem Jahr 1893, die im Jahr 2025 nicht oder noch nicht mit vertretbarem Aufwand zu erstellen wäre...
Quelle: Hausmann Urs, Liegenschaften wertgeschätzt, ein Streifzug durch zwei Jahrhunderte Schweizer Bewertungsgeschichte, Zürich Hochparterre 2019.