Boden und Bauland – Schicksalsfrage für die Schweiz

Treten an Ort: Transparenz sind anders aus

An diesem Montag hielt ich an der ETH eine Vorlesung. Mein Thema: «Baulandmarkt Schweiz». Als einsamer Rufer in der Wüste berichtete ich dort seit über 15 Jahren dazu. Eine spannende Forschungsnische, mit der aber kein Blumentopf zu gewinnen ist. Heute nun habe ich auf der Website von SRF den folgenden Beitrag entdeckt:

https://www.srf.ch/news/wirtschaft/baulandpreise-schweiz-wo-es-noch-bauland-gibt-und-wie-teuer-es-ist-am-beispiel-zuerich

Der Beitrag bestätigt Bekanntes. Daran ist weder formal noch inhaltlich etwas auszusetzen. Gleichwohl sei an dieser Stelle auf die elementaren und eklatanten Mängel im Bereich der einschlägigen Datenverfügbarkeit hingewiesen. Geht es um Bauland und die dazugehörigen Bestandes- und Marktinformationen muss die Schweiz – leider – als Land mit tiefem Entwicklungsstand taxiert werden. Weshalb? Wir wissen über diese Materie schlicht fast nichts Fundiertes. Darin besteht hierzulande eine Konstante, und sie kann als «Datenwüste» bezeichnet werden. Nicht überraschend werden in Beitrag von SRF die Bodenpreise vom Kanton Zürich ausgewiesen. Die Erklärung dafür liegt auf der Hand:

Nur dieser Kanton hat verlässliches Datenmaterial, das entsprechend aufbereitet, ausgewertet und publiziert wird. Doch was könnte und sollte uns wirklich interessieren, und zwar flächendeckend für die gesamte Eidgenossenschaft? Indikatoren wie Angebotsmenge, Handelsvolumen, Marktliquidität, Angebotspreise, Transaktionspreise, Preisentwicklungen, qualitätsbereinigte Preisentwicklungen, Haltedauer von unbebauten Parzellen, Eigentümer und Anbieter von Bauland, Kaufinteressenten von Bauland gegliedert nach aussagekräftigen Kategorien. Hier sollte der Hebel angesetzt werden. Diese Erkenntnis ist weder originell noch neu. Sowohl in der Politik als auch in der Wissenschaft gab es immer wieder entsprechend Vorstösse. Sie versandeten oder blieben unerhört. Der an der London School of Economics tätige Schweizer Wissenschafter Christian Hilber schrieb in seiner 1988 publizierten Doktorarbeit das Folgende:

«Die Markttransparenz auf dem Miet-, dem Boden- und dem Immobilienmarkt sollte erhöht werden. Dazu ist eine erhebliche Verbesserung der Daten- und Informationsgrundlagen notwendig. Zweitens sollten die Daten und Informationen allen Interessierten leicht (...) zugänglich gemacht werden.»

Wie wahr! Für das 21. Jahrhundert wäre freilich noch anzufügen, dass die gewünschte empirische Evidenz zeitnah verfügbar sein sollte. Eine quartalsweise Publikation wäre dabei anzustreben. Es geht hierbei genau nicht um Geschichtsschreibung. Vielmehr soll eine haushälterische Nutzung des Bodens faktenbasiert und nicht auf spekulativer Basis erfolgen. Marktindikatoren sind wertvolle und unbestechliche Informationsträger bzw. Signale.

Die Moral der Geschichte

(Verfügbares) Bauland oder Surrogate wie Abbruchliegenschaften für Ersatzneubauten oder eingezonte und bereits bebaute Grundstücke mit Auf- oder Umzonungspotenzial bilden die knappe Ressource der Schweiz. Sie kann nicht importiert werden und sie ist standortgebunden. In einem volkswirtschaftlichen und räumlichen Kontext, der schon immer notorisch mit Nutzungs- und Zielkonflikten verbunden war und ist, wäre die Zeit einmal mehr als reif, um in dieser Materie ein neues, zukunftsgerichtetes Kapitel aufzuschlagen. Die knappe Ressource ist hierbei weder in der Technik oder bei der IT zu suchen, sondern im fehlenden politischen Willen, die Wichtigkeit und Dringlichkeit der Materie anzuerkennen.

Zum Schluss noch dies: Im Frühling 2011 reichte der damalige Nationalrat Martin Landolt eine Motion ein. Sie verlangte, dass die schweizerische Preisstatistik mit Immobilienpreisen zu ergänzen sei. Das Bundesamt für Statistik (BfS) nahm den Auftrag entgegen. Neun Jahre später, 2020, wurden die ersten Indizes veröffentlicht… Auch wenn der Ball von der Politik rasch aufgenommen würde, dürfte frühestens in zehn Jahren mit ersten Statistiken zu rechnen sein.