Augenzeuge: Liegenschaftenunterhalt der besonderen Art


Kürzlich war ich Augenzeuge einer nicht alltäglichen Aktion - zumindest für einen Bewohner der Stadt Zürich. Neben der Bewunderung für das aviatische Können einerseits und für die logistische Leitung im Hintergrund andererseits, die beide für die einschlägige Aktion notwendig waren, ging mir das Folgende durch den Kopf:

Das Grundgesetz (GG) der Bundesrepublik Deutschland bringt es auf den Punkt: So besagt Art. 14 Abs. 2 GG, dass Eigentum verpflichtet. Stimmt! Insbesondere sollten alle Gebäude und Grundstücke unterhalten werden. Das wiederum kostet Geld und/oder Zeit. Diese Aufgabe zu erledigen gilt auch für Eigentümer von bewaldeten Grundstücken.

Laut der Arealstatistik Schweiz werden rund 30.4% der hiesigen Landesoberfläche mit sogenannt bestockten Flächen bedeckt. Dazu gehören geschlossener Wald, aufgelöster Wald, Gebüschwald und Gehölze. Nur in fünf Kantonen beträgt dieser Kennwert weniger als 25%, nämlich in Uri, Basel-Stadt, Thurgau, Wallis und Genf. Den tiefsten Waldanteil weist der Kanton Basel-Stadt mit 12.5% aus. Der Höchstwert besitzt – ich wäre nicht darauf gekommen – mit gut 47% der Kanton Tessin.

Was mich aber immer wieder erstaunt, ist das Folgende: Die bewaldete Fläche in der Schweiz wächst und zwar täglich in der Dimension von fünf Fussballfeldern! (gemäss Arealstatistik Schweiz). Weder das Mengengerüst noch die quatitative Dynamik vermögen Insider der Materie zu überraschen. Die Erklärung dafür liegt im Waldgesetz (WaG). Gemäss Art. 1 Abs. 1 WaG müssen die Fläche und die räumliche Verteilung des Waldes schweizweit mindestens erhalten bleiben. Solange das WaG in Kraft ist, kann daher die Waldfläche nur konstant bleiben, wachsen aber sicher nicht schrumpfen.

Zurück zur eingangs angesprochenen Verpflichtung von Landeigentümern: Ihnen obliegt auch die Verantwortung für Ihre Grundstücke. Wer sein Grundstück nicht oder ungenügend pflegt und hegt, läuft Gefahr, mitunter in rechtliche Risiken zu laufen. Man denke etwa an die Werkhaftung (Art. 58 OR) oder an die Grundeigentümerhaftung (Art. 679 ZGB). Aus diesem Blickwinkel betrachtet gilt die Devise: «Vorsorge ist besser als später zu heilen.»

Wenn man sich das obige Bild vor Augen führt, dann erklärt sich zudem rasch und augenfällig, weshalb Wald als Anlageklasse wenig Potenzial besitzt. Daran ändert auch der scheinbare Schnäppchenpreis von rund einem Franken pro Quadratmeter Wald nichts. Die Bewirtschaftskosten sind systemimmanent hoch. Wald kostet. Bei der Bewirtschaftung greift man entweder auf die Produktionsfaktoren «Arbeit» oder «Kapital» (sprich Helikopter) zurück. Beides geht ins Tuch. Der positive Aspekt an der Geschichte: Steht ein Einfamilienhaus auf dem bewaldeten Grundstück, dann sind die Drittkosten für den eigenen Waldunterhalt steuerlich abzugsfähig. Sie gelten als steuerrelevanter Aufwand. Das ändert aber der gestellten Diagnose nichts Grundsätzlich. Denn auch das dazugehörige Ertragspotenzial zumindest in der Schweiz fällt moderat aus. Neben dem Verkauf von Holz böte sich als zusätzliche Einnahmequelle an, einen Art von Eintritt in den Wald zu verlangen. Mit dieser Geschäftsidee befindet man sich sprichwörtlich auf dem Holzweg. Denn in der Schweiz besteht ein gesetzlich verankertes Betretungsrecht für alle nach Art. 699 Abs. 1 ZGB. Das Betreten und das Durchwandern von Wäldern ist gratis und franco zu haben. Es gilt auch für alle bewaldeten Gebiete.

Der indikative Marktwert aller Waldgebiete in der Schweiz beträgt aufgerundet circa 13 Milliarden Franken. Damit liesse sich flächenmässig wie eingangs bereits erwähnt knapp ein Drittel der gesamten Landesflächen kaufen. Zum Vergleich: Um diese Summe in der Grössenordnung mit konventionellen Liegenschaften in etwa zu mobilisieren, würde der Verkauf von lediglich 13'000 Einfamilienhäusern zum mitteleren aktuellen Marktwert genügen. Das wiederum entspricht stückmässig lediglich einem Anteil von 1.3% aller bestehenden Einfamilienhäuser. Sind nun Einfamilienhäuser überbewertet und Wald unterbewertet? Weder noch. Aber im Marktpreis des Waldes sind die positiven Externalitäten (vereinfacht gesagt der kollektive gesellschaftliche Nutzen), welche der Wald durch seine schiere Existenz stiftet, – leider, leider (noch) nicht berücksichtigt. In einer fairen und ökonomisch korrekten Marktwertbewertung müsste dieser tatsächliche Nutzen (z. B. als Schutzgebiet, als Lebensraum für Tiere, als Ökosystem oder besonders wichtig und offensichtlich als Naherholungsgebiet für uns Menschen) zuerst und auch noch internalisiert werden. Davon sind wir in der Schweiz aber noch weit weg. Stichwort: Ökologische Steuerreform.

Quellen:

https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19910255/201701010000/921.0.pdf

https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen/wohnungen.html

https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/raum-umwelt/erhebungen/area.html

Wüest Partner, Immo-Monitoring 2020, Band 2.

Fotonachweis:

Urs Hausmann, 4. August 2020