Als neugewählter Bundesrat wollte Ignazio Cassis anfangs 2018 den «Reset»-Knopf drücken. Es ging dem Aussenminister darum, die festgefahrene Situation im Dossier der Bilateralen Verträge mit der EU neu aufzugleisen. Er fand den gesagten Knopf nicht. Was dem Magistraten und Arzt aus dem Tessin nicht gelang, schaffte ein bisher unbekannter und gefährlicher Virus in Windeseile. Er schuf blitzartig neue und harte Realitäten. Die rasante Verbreitung des Virus zwingt zahlreiche Volkswirtschaften und in letzter Konsequenz die Weltwirtschaft in die Knie. Innerhalb von nur wenigen Wochen wurden hüben wie drüben mehr oder weniger kontrollierte volkswirtschaftliche Teil- oder Vollbremsungen staatlich verordnet.
Vor diesem Hintergrund hat der Bundesrat in etlichen privatrechtlichen Rechtsgebieten interveniert so auch im Mietrecht (konkret Ende März 2020). Im Falle eines Zahlungsverzugs seitens der Mieterschaft sind die hiesigen Normen streng: Nach Massgabe von Art. 257d Abs. 2 OR kann der Vermieter bei Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Diese «scharfe» Sanktion ist rechtlich gesehen relativ zwingend, d. h. dem Vermieter steht es frei, eine längere Frist zu setzen. Weiter gilt es zu beachten, dass der Anspruch auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses im Falle eines Zahlungsrückstandes des Mieters ausgeschlossen ist (Art. 272a lit. a OR). Mit anderen Worten kann ein säumiger Mieter das Messer vergleichsweise rasch am Hals haben. Mit der vom Bundesrat verordneten generellen Stundung mit 60 Tagen kann zwar die Kündigungsandrohung nicht ausgehebelt werden, zumindest wurde damit aber etwas zusätzliche Luft für die Einhaltung der Zahlungsfrist geschaffen. Diese Regelung beinhaltet den Mietzins und allfällige Nebenkosten, welche zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig werden. Für Pachtverhältnisse (Art. 282 Abs. 1 OR) und für Mietverträge von möblierten Zimmern und Einstellplätzen (Art. 266e OR) gelten ebenfalls verlängerte Fristen von 120 bzw. von 30 Tagen.
Der Bundesrat hat zügig gehandelt und sorgte damit für punktuelle Rechtssicherheit. Gleichwohl muss die Frage gestellt werden, ob die Behörden die ökonomischen wie rechtlichen Wirkungsketten umfassend analysiert haben. So bildet der Mieter- und Pächtermarkt «nur» eine Teilmenge des Schweizer Immobilienmarktes ab, bzw. er umfasst nicht den gesamten Immobilienbestand. Es besteht daher die Gefahr, dass vor allem die Eigentümer von selbstgenutzten Liegenschaften auf der Strecke bleiben. Man denke an die Segmente «Corporate Real Estate» oder «Infrastruktur». Die verordneten befristeten Betriebsschliessungen – beispielsweise für Restaurants – treffen alle Betreiber gleichermassen. Ihr Status, sei es derjenige eines Mieters oder eines Pächters, sei es derjenige eines Eigentümers, ist in deren realen Wirkung bedeutungslos. Kommt hinzu, dass solche Eigentümer ebenfalls in der Rolle von Schuldnern in Dauerschuldverhältnissen vertraglich gebunden sind. Besonders häufig sind sie Schuldner in grundpfandgesicherten Kreditverträgen. Sie haben folglich periodisch wiederkehrend Hypothekarzinszahlungen zu leisten. Weiter denke man an Baurechtsverträge. Auch in solchen Verträgen hat der Baurechtsnehmer in einem festen Rhythmus wiederkehrend Baurechtszinsen zu berappen. Denkbar sind schliesslich Konstellationen, in denen der Baurechtsnehmer seinerseits in der Rolle als Vermieter agiert. Sie sind besonders «heimtückisch». Solche Akteure befinden sich sprichwörtlich zwischen Hammer und Amboss.
Was ist die Moral von der Geschichte? Volkswirtschaften sind als komplexe Systeme mit einer Vielzahl von Subsystemen zu verstehen. Die Akteure sind auf mannigfaltige Art und Weise miteinander verflochten. Es existiert faktisch eine nicht überschaubare Palette von Abhängigkeiten und Wirkungsketten. Das zentrale Bindeglied zwischen den Akteuren sind privatrechtliche Verträge. Für sie gilt der Grundsatz «Pacta sunt servanda»; kurzum, Verträge sind einzuhalten. Dass aussergewöhnliche Zeiten mit aussergewöhnlichen Massnahmen einhergehen, vermag niemand zu verstauen. Forsches Handeln dürfte tatsächlich das Gebot der Stunde sein. Gleichwohl nagt ein leiser Zweifel in mir, ob sich monothematische sektorale Sondersettings am Schluss nicht als kontraproduktiv entpuppen könnten. Zum einen verändern sie die Anreizstrukturen der Akteure in nicht vorhersehbarer Weise. Trittbrettfahrer könnten ihre Chance wittern. Zum anderen kann man nicht wissen, ob genau im fraglichen Sektor aus volkswirtschaftlicher Sicht die grössten Gefahrenherde lauern. So sind in medizinischen Notfallsituationen oftmals nicht jene Betroffenen am stärksten gefährdet, die akut am lautesten nach Hilfe schreien. Nicht auszudenken, wenn der Teufel mit dem Beelzebub ausgetrieben würde.
Die in diesem Tagen von Experten gemachten und veröffentlichen Lageeinschätzungen zum Schweizer Immobilienmarkt decken sich grossmehrheitlich: Abgesehen von offenkundig neuralgischen Branchen wie etwa dem Tourismus oder dem Detailhandel und der Gastronomie soll – so der Grundtenor – die allgemeine Marktverfassung im Immobiliensektor weitgehend stabil sein. Ein eigentliches Schreckensszenario hat niemand auf der Rechnung. Das ist aufgrund des heutigen Wissensstandes auch prima vista nachvollziehbar. Es soll ja nicht auf Vorrat der Teufel an die Wand gemalt werden. Trotzdem sei hier angemerkt, dass Vorsicht geboten ist, wenn alle Experten sich einig sind (Bertrand Russell). Den Schweizer Immobiliencrash am Ende der 1980er-Jahren hatten damals die Experten als mögliches Szenario nachweislich nicht auf dem Radar.
Zum Schluss noch dies: Landauf und landab wird gebetsmühlenartig von einem Stresstest für fast alle Bereiche der Gesellschaft, des Gesundheitswesens, der Wirtschaft oder der Institutionen gesprochen. Das suggerierte Bild und der gewählte Begriff sind falsch. Es handelt sich nicht um einen Test, sondern um einen Ernstfall bzw. eine virulente Stresssituation. Als Lehre aus der Finanzkrise von 2008 haben Regulatoren weltweit damit begonnen, Bankenplätze und Finanzmarktakteure wiederkehrend sogenannten Stresstests zu unterziehen. Darüber hinaus schwappte auch in der Schweiz eine regelrechte Regulierungswelle für die Finanzbranche hinweg. Jetzt wird sich – unerwartet schnell – zeigen, ob der Gesetzgeber damals die richtigen Lehren zur Stabilisierung des Bankensystem gezogen hat. Insbesondere mit Blick auf die immobilienaffinen Dauerschuldverhältnisse und grundpfandgesicherten Krediten kann gegenwärtig nicht verlässlich ausgeschlossen, dass dereinst von einer vergleichsweise sicher geglaubten Seite plötzlich grossflächiges Ungemach drohen könnte. Der Schweizer Hypothekenbestand hat die Marke von einer Billiarde Franken bereits vor geraumer Zeit überschritten. Von diesem eindrücklichen Kreditvolumen dürfte gefühlt – umfassende Statistiken existieren dazu nicht – ein Viertel auf das Konto von heimischen Unternehmen gehen. Die Wahrscheinlichkeit ist vergleichsweise hoch, dass genau an dieser Front mutmasslich entschieden wird, ob und mit welchen Schäden und Turbulenzen der Schweizer Immobilienmarkt die Corona-Krise durchlaufen und letztlich überstehen wird. Oder mit anderen Worten: Schweizer Banken werden zur Zeit nicht einen weiteren «Stresstest» unterzogen. Vielmehr ist zu erwarten, dass für sie ein realer perfekter Sturm vor der Tür steht.
Quellen:
https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/mietrecht/coronavirus.html
https://data.snb.ch/de/topics/banken#!/cube/bakredinausbm
https://www.nzz.ch/meinung/umzuege-und-geschaeftsmieten-der-bundesrat-hat-gut-entschieden-ld.1548944
https://www.nzz.ch/schweiz/ignazio-cassis-mit-dem-reset-knopf-in-den-bundesrat-ld.1339948
https://www.nzz.ch/wirtschaft/adidas-zahlt-keine-mieten-mehr-und-geraet-deshalb-in-einen-shitstorm-von-politikern-ld.1549208
https://www.tagesanzeiger.ch/geschaeftsmieten-es-droht-ein-juristisches-hickhack-628750950449
https://www.wuestpartner.com/news (Einschätzung der Entwicklungen (PDF) vom 19. März 2020)
JLL, Auswirkungen von COVID-19 auf den Schweizer Immobilienmarkt; Eine Schätzung von JLL Schweiz per 20.0.3.2020
Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen vom 27. März 2020
Bildnachweis:
Bilanz, Das Schweizer Wirtschaftsmagazin, November 1988, S. 180 ff.
Buch- und Lesetipps:
Dörner, Dietrich: Die Logik des Misslingens. Strategisches Denken in komplexen Situationen.
https://www.orellfuessli.ch/shop/home/artikeldetails/ID03851360.html?ProvID=11010586&msclkid=91b6d1687f4e13181db48feb7cda93e6
https://www.nzz.ch/meinung/coronavirus-in-der-krise-ist-der-wunsch-nach-klaren-regeln-gross-ld.1548515