Occasionsliegenschaft unter dem Hammer
104 Millionen Franken, soviel bezahlt die in Zug domizilierte «Blockchain Real Estate Company» BrickMark AG nach eigenem Bekunden für 80% der Aktien einer Zürcher Immobilienaktiengesellschaft (https://brickmark.io/). Das wertvolle Aktivum dieser Gesellschaft: die Liegenschaft befindet sich an der Bahnhofstrasse 52 in Zürich. Das Gebäude selbst wird 1882 auf der grünen Wiese noch als klassisches Wohn- und Geschäftshaus realisiert. In den Archiven figuriert es unter «Spinnerhaus», benannt nach dem Seidenhaus E. Spinner & Cie. Letztere erwirbt die Liegenschaft im Jahre 1908. Zu diesem Zeitpunkt besitzt das Haus noch eine aufwändige historistisch geprägte Fassade. Um 1930 erhält es sein heutiges Äusseres. In den 1960er-Jahren lehnt das Baukollegium ein Neubauprojekt mit einer Fassade aus Glas ab.
Zukunft beginnt mit Old School-Immobilie
Der kürzlich erfolgte Deal lässt aufhorchen: Erstens veräussert der Verkäufer das Grundstück nach einer eigenen Haltedauer von weniger als einem Jahr. Das ist in der Tat unüblich. Die Motive für den raschen Wiederverkauf bleiben im Dunkeln. Im Vergleich: Die mittlere Haltedauer vor Ort beträgt rund 18 Jahre (Medianwert von 1908 bis 2014). Zweitens informiert die Käuferin auf ihrer Website nicht nur die Transaktion als solche, sondern nennt auch noch den Kaufpreis für das Aktienpaket. Diese Offenheit ist so lobenswert wie bemerkenswert. Denn in der Regel besitzen die involvierten Akteure kein Interesse, einen Beitrag zur Markttransparenz zu leisten. Vielmehr vereinbart man Stillschweigen. In Verbindung mit dem nächsten Punkt erhellt sich gleichwohl die spezielle kommunikative Gemengelage. So dient – drittens – für einmal nicht nur profanes «Papiergeld» in einer beliebigen Währung, sondern vor allem sogenanntes Kryptogeld als Zahlungsmittel. Es entbehrt nicht einer gewissen Ironie, dass ausgerechnet ein fast 140 Jahre altes Haus, das seinerseits profane Nutzungen beherbergt, und nicht etwa ein Rechen- oder Datencenter für diese voraussichtlich zukunftsweisende Transaktionsform Pate steht.Rechtlich gesehen lassen sich dabei zudem Elemente eines Tauschvertrages herauslesen: Standortgebundenes Vermögen wird gegen «digitales Vermögen» eingetauscht. An Letzteres gilt es sich wohl erst noch zu gewöhnen. Zumal die rechtliche Taxierung der digitalen Währung zur Berechnung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer ein weiteres spannendes Feld öffnet.
Mutige Wette trotz oder wegen herrschendem «Anlagedruck»
Und schliesslich – als vierten Punkt – lässt sich in Kombination mit dem impliziten Kaufpreis von 130 Millionen Franken (entspricht 100% des Aktienkapitals) und den vorhandenen vermietbaren Nutzflächen eine Arbeitshypothese formulieren. Die Käuferin geht mit dem Kauf eine Wette mit folgendem Inhalt ein: Laut Eigendeklaration besitzt das Gebäude heute total rund 1'600 Quadratmetern an vermietbaren Flächen. Davon werden aktuell circa 240 Quadratmeter im Erdgeschoss als Verkaufsflächen genutzt. Durch eine intelligente Projektentwicklung, so die erklärte Absicht, soll der Anteil an Verkaufsflächen in bestehenden Gebäudevolumen markant ausgedehnt werden. Damit soll eine Verdoppelung des heutigen Mietertrags anvisiert werden. Ohne Zweifel ein ambitioniertes Vorhaben. Diese Einschätzung fusst zum einen auf dem Quervergleich mit publizierten Schätzwerten von rund einem Dutzend an der Zürcher Bahnhofstrasse gelegenen Liegenschaften. Deren periodisch geschätzten Verkehrswerte pro Quadratmeter Mietfläche bewegen sich mindestens 25% unter jenem Niveau, das sich in grober Näherung für die Bahnhofstrasse 52 errechnen lässt. Bei diesem Vergleich kann fairerweise nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass die beigezogenen Schätzwerte aus welchen Gründen auch immer zu konservativ geschätzt wurden. Zum anderen müssten bei der Wiedervermietung durchwegs Spitzenmieten erzielt werden, um eine ansprechende Cashflow-Rendite zu generieren. Die erwähnte Wette dürfte für die Käuferin nur dann aufgehen, wenn sich die erzielbaren Mietpreise für Verkaufsflächen im Erdgeschoss auf dem heutigen Niveau halten können. In Zeiten, in denen der stationäre Handel im Zuge des beschleunigten Strukturwandels auch an traditionellen innenstädtischen Passantenlagen unter Druck kommt, ist das skizzierte und angepeilte Szenario keinesfalls ein Selbstläufer.
Hohes Anlagevolumen, aber keine Extrarendite
Und die Moral der Geschichte: Nicht nur in der Art und Weise wie Handänderungen von Vermögenswerten abgewickelt werden, könnte in nicht allzu ferner Zukunft ein fundamentaler technologiegetriebener Wandel stattfinden. Dasselbe gilt für den Detailhandel. Hüben wie drüben werden die Karten neu gemischt. Beide, der Transaktions- wie der Nutzermarkt, befinden sich in einem Wandel. Zum Schluss noch dies: Mit ein bisschen Zahlenakrobat resultiert heute für bebaute Grundstücke an der Zürcher Bahnhofstrasse ein impliziter Bodenpreis von rund 250'000 Franken pro Quadratmeter. Ein stolzer Betrag – keine Frage. Und über die vergangenen 140 Jahre betrachtet ergibt sich damit für «Bauland» eine jährliche Wertänderungsrendite von nominal 5.9%. Hätte man um 1880 andernorts innerhalb des heutigen Stadtgebietes Bauland erworben, hätte man – man höre und staune – dort eine jährliche Wertänderungsrendite in derselben Höhe erzielen können. Folglich prägt nicht ein exklusiver Standort an der Zürcher Bahnhofstrasse alleine, sondern die Entwicklung der Stadt Zürich als Ganzes den Anlageerfolg über Generationen hinweg. Oder mit anderen Worten formuliert: Bei langfristig ausgerichteten Engagements in Grundstücke steht die strategische Wahl der Makrolage an erster Stelle. Die damit verbundenen Mikrolagen vor Ort sind von sekundärer Bedeutung.