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Vorsicht Prognose! eine selbst-kritische Reflexion zur Wohnbautätigkeit in der Schweiz

Timelag und unvollständige Daten als Realität: eine persönliche Erinnerung


Im Frühling 1997 war ich einer von vier Mitverfassern einer Studie. Ihr Titel lautete «Perspektiven des regionalen Wohnungsbedarfs». Auftraggeber war das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO). Im Herbst 1997 wurde der Bericht öffentlich publiziert. Lange ist’s her. Genau genommen handelte es sich um eine Aktualisierung einer ersten Studie. Letztere wurde schon zwei Jahre früher, also 1995, verfasst.


Die Aufgabenstellung seitens des BWO war klar und überschaubar. Für die Jahre 1996, 1997, 1998, 1999 und 2000 sollten auf nationaler und regionaler Ebene die erwarteten Wohnungsnachfragen prognostiziert werden. Achtung: Es ging dabei um die aggregierten Gesamtnachfragen. Insofern wurde keine Differenzierung zwischen Erst- und Zweitwohnungen oder Wohneigentum und Mietwohnungen vorgenommen. Die Komplexität wäre zu gross gewesen.


Ein Element unserer Arbeit umfasste die Vorhersage der Neubautätigkeit, bzw. den Nettozugang an Wohnungen pro Jahr, d. h. eine Stückzahl. Damit sollte das Zusatzangebot an Wohnraum abgebildet werden. Die diesbezüglich letzten gesicherten Daten endeten 1995. Beim Erarbeiten der Prognosen waren die einschlägigen Baudaten für das Jahr 1996 noch nicht bekannt. Es bestand offensichtlich ein erheblicher Timelag. Folglich mussten wir entsprechende Annahmen treffen. Hier war man alternativlos im Blindflug unterwegs.


Noch ein kleiner technischer Exkurs zum jährlichen Wohnungszugang: Diese Grösse leitet sich aus drei Komponenten ab: 1.) Neu erstellte Wohnungen in neu erstellten Gebäuden mit Wohnungen, 2.) Neu erstellte Wohnungen in bestehenden Gebäuden (u. a. durch Umbau, Umnutzung, Verdichtung) sowie 3.) Wohnungen, die entweder abgebrochen oder in eine andere Nutzung überführt werden. Die erste dieser drei Komponente machte in den 1990er-Jahren zwischen 90 bis 95% des jährlichen Nettozugangs an Wohnungen aus.


Prognosen sind schwierig, insbesondere wenn sie die Zukunft betreffen


Ziemlich genau 26 Jahre nach der Publikation der obigen Studie stach mich der Hafer. Mich interessierte, wie die eigene damalige Prognosequalität tatsächlich, im Fachjargon gesprochen «ex post», ausfiel. Ich war gespannt. Nach einer Recherche – der Website des Bundesamtes für Statistik (BfS) sei Dank – waren die benötigten Daten zum Wohnungsbestand, zur Bautätigkeit und den Leerständen rasch parat.


Obwohl der damalige Prognosehorizont der Studie lediglich fünf Jahre betrug und davon beim Start der Arbeiten bereits 1.5 Jahre faktisch der «Vergangenheit» angehörten, fiel der Abgleich zwischen den Prognosewerten und der empirischen Realitäten eher ernüchternd aus. Im Rückblick lassen sich vier besonders interessante Aspekte herausschälen:


1.) Die Neubautätigkeit im Startjahr, d. h. 1996, wurde krass unterschätzt.

2.) Auch die effektive Neubautätigkeit zwischen 1997 und 2000 wurde ebenfalls systematisch in jedem Jahr und deutlich unterschätzt.

3.) Hinwegen wurde der jährliche Nettozugang an Wohnungen überraschend genau vorhergesagt.

4.) Der effektive Nettozugang an Wohnungen bewegte sich tatsächlich im prognostizierten Zielkorridor zwischen dem Szenario «mittel» und dem Szenario «hoch».


Unsere Prognose beinhaltete im Kern zwei Schlüsselgrössen: die Anzahl der Privathaushalte, die eine zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum entfalten, sowie den physischen Nettozugang an Wohnungen, also das zusätzliche Angebot. Unter dem Strich kann die Prognosequalität des eigenen Modells als befriedigend bis gut taxiert werden. Einige der zu erklärenden Variablen wurden überschätzt und andere unterschützt. Insgesamt passte das Ergebnis. Aber es gilt – damals wie heute – die Erkenntnis, dass sich Marktergebnisse nicht mit hoher Eintretenswahrscheinlichkeit vorhersagen lassen.


Das Zusammenspiel zwischen Angebot und Nachfrage wird eigentlich immer auch von zufälligen Effekten begleiten. Dieses «Rauschen» bleibt unerklärt. Menschliches Verhalten und Entscheidungskalküle in Verbindung mit Marktsituationen sind besonders anspruchsvoll zu antizipieren. In konkreten Fall spielte die Entwicklung des Wohnungsleerstandes eine zentrale Rolle. So erhöhte sich die absolute Zahl der leerstehenden Wohnungen innerhalb von drei Jahren von gut 46'000 (1995) auf 64'000 (1998) Einheiten. Dieser Anstieg entsprach rund 70% einer mittleren prognostizierten Jahresneubautätigkeit. Zum Vergleich: Im Sommer 2023 standen in der Schweiz rund 44'000 Wohnungen leer.


Die Moral der Geschichte


Dass Prognosen schwierig sind, insbesondere wenn sie die Zukunft betreffen, ist eine Binsenwahrheit. Sie tönt gut, bringt aber wenig. Insbesondere wäre es ein fataler Trugschluss, auf Prognosen zu verzichten. Vielmehr sind sie unverzichtbar. Wir alle entwickeln fortlaufend mehr oder weniger fundierte Erwartungshaltungen zu sehr vielen Themen. Auch kann man trefflich darüber debattieren, ob solche oder ähnliche Studien mit Steuergeldern finanziert werden sollen. Der springende Punkt liegt woanders.


Am 18. Juli 2023 publizierte das BfS eine Zeitreihe mit dem Titel «Neu erstellte Gebäude mit Wohnnutzungen, neu erstellte Wohnungen nach Kantonen» (1998-2022). Die Daten im dazugehörigen Excel-File für das Jahr 2022 sind – vorbildlich – wie folgt deklariert:


«provisorische Veränderungsraten der Initialdaten des Jahres 2022 mit den Initialdaten des Jahres 2021 – Der Vergleich dieser Initialdaten erlaubt eine erste Schätzung der Entwicklung. Aufgrund von Nachmeldungen, Aktualisierungen etc. durch die Datenlieferanten ist die Datenqualität der Initialdaten nicht genügend, um absolute Werte auszuweisen. Die bereinigten absoluten Werte des Jahres 2022 werden im Folgejahr publiziert.»

Achtung, aufgepasst!


Im Klartext bedeutet dies, dass die interessierten Kreise erst im Jahr 2024 belastbares Datenmaterial über das Niveau der im Jahr 2022 neu erstellten Wohnungen haben werden. Damit aber nicht genug. Der aufmerksamen Leserin und dem aufmerksamen Leser dieses Blogs dürfte nicht entgangen sein, dass diese Grösse NICHT dem Nettozugang an Wohnungen pro Jahr entspricht. Weshalb? So sind einschlägige Zu- und Abgänge im bestehenden Gebäudepark in der ausgewiesenen Statistik zur Wohnbautätigkeit («neu erstellte Wohnungen») bewusst nicht berücksichtigt. Handelt es sich dabei um eine Spitzfindigkeit? Die Antwort lautet nein. Diese Differenzierung dürfte in der Hitze des Gefechts oftmals untergehen. Gleichwohl ist dieser Punkt wichtig:


Einerseits gewinnt das Paradigma der Innenverdichtung immer mehr an Bedeutung. Andererseits dürfte die Abbruchquote tendenziell (weiter) im Steigen begriffen sein. Deren Saldo dürfte folglich keine vernachlässigbare Grösse verkörpern. Fazit: De facto sind wir alle bezogen auf die Zielgrösse mit einer Kumulation von Datenunsicherheit konfrontiert. Folglich weiss heute niemand verlässlich, wie sich hierzulande die Anzahl der physisch vorhandenen Wohnungen zwischen dem 1. Januar 2022 und dem 31. Dezember 2022 entwickelt hat. Die Interpretation des vorhandenen Datenmaterials ist daher mit der gebührenden Vorsicht zu interpretieren. Es handelt sich gegenwärtig noch um ein bewegliches Ziel. Das Datenterrain ist hier noch unsicher. Zudem empfiehlt es sich – auch in vorliegenden Fall – immer das «Kleingedruckte» im Beipackzettel der Daten zu lesen. Im politischen Diskurs dürfte dieser Hinweis kaum Gehör finden.


Der Clou zum Schluss: Bezüglich der zeitlichen Verfügbarkeit der einschlägigen, belastbaren Statistiken zur Wohnbautätigkeit hat sich also in den letzten 26 Jahren nichts verändert. Einmal mehr bestätigt sich, dass Bau- und Immobilienmärkte nicht nur konjunkturtechnisch gesehen spätzyklische Gesellen sind. Was im übertragenen Sinn zu «beweisen» war.


Quellen:


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