Rückblende
Die geografische Fläche der Stadt Zürich beträgt 91.885 Quadratkilometer. Seit der letzten Eingemeindungsrunde, die im Jahr 1934 über die Bühne ging, ist diese Fläche verstanden als geografischer Perimeter unverändert geblieben. Damals lebte 316'000 Menschen vor Ort. Sie wohnten in 88'600 Wohnungen. Mit anderen Worten belegten 3.56 Personen im Mittel eine Wohnung. Der mittlere Jahresmietzins betrug in jener Zeit für eine Vierzimmerwohnung (mit eigenem Bad!) 1855 Franken. Im Vergleich: Die Kosten für Wohnen und Energie für einen Privathaushalt dürften sich damit im selben Rahmen bewegt haben wie es heute der Fall ist.
Zwischen 1924 und 1934 wuchs der Wohnungsbestand in die Limmatstadt markant an. Öffentliche und private Bauträger sorgten in diesem Zeitfenster dafür, dass in Spitzenjahren deutlich über 3'000 Wohnungen neu gebaut wurden. Die damalige Bautätigkeit war in absoluten Zahlen gemessen mindestens auf Augenhöhe mit der heutigen. Ende der 1920er-Jahre beschäftigten in der Stadt domizilierte Unternehmen zudem knapp 124'000 Menschen. Und – auf 29 Stadtbewohner kam ein «Automobil». Weiter reisten im Jahr 1934 total rund 2.65 Millionen Menschen vom Zürcher Hauptbahnhof ab. Die städtischen Verkehrsbetriebe beförderten damals rund 92 Mio. Reisende. Schliesslich vermeldete die Flughafendirektion in Dübendorf – der Flughaften in Kloten existierte noch nicht – vermeldete für dasselbe Jahr rund je 2'500 Abflüge und Landungen.
Recherche, Vorbereitungsarbeit und Erkenntnisse
Ein Zeitsprung in die Gegenwart: 85 Jahre später werde ich für eine Podiumsdiskussion als Teilnehmer angefragt. Das Thema der Veranstaltung lautet: «Bezahlbares Wohnen dank Verdichtung?» Ich habe zugesagt. Die Fragestellung hat mich motiviert, zu Vorbereitungs-zwecken zu recherchieren. Meiner «Déformation professionnelle» entsprechend konnte ich es nicht lassen und musste in die statistische Mottenkiste greifen. Nachfolgend finden sich ein paar wenige Erkenntnisse daraus:
«Wohndichte» auf dem Prüfstand
Per Ende 2018 weist die Stadt Zürich als Ganzes eine Bevölkerungsdichte pro 46.7 Personen pro Hektare Stadtgebiet aus. 1960 lag dieser Kennwert marginal höher, nämlich bei 47.6. Mit anderen Worten trügt der Eindruck, dass wir in den letzten Jahrzehnten bezogen auf diesen Kennwert eine Verdichtung erlebt hätten. Korrekterweise handelt es sich dabei bis dato vielmehr um einer Wiederverdichtung. Zwischen 1960 und 2018 beschrieb der besagte Kennwert als Näherungsmass also eine U-Form.
Wenn wir mit derselben Optik den räumlichen Massstab auf Ebene Stadtkreis oder Stadtquartier absenken, lassen sich im historischen Langzeitvergleich bemerkenswerte Kennwerte herausschälen. Vor der vorletzten Jahrhundertwende lebte man in der Stadt Zürich, die dem heutigen Kreis 1 entsprach, um den Faktor 3.3 «dichter» als das gegenwärtig der Fall ist. Wenn der Kreis 4 heute als urban empfunden wird, muss man sich vor Augen halten, dass die dortige kleinräumige Bevölkerungsdichte vor 80 Jahren im Vergleich zu zeitgenössischen Kennwerten mehr als doppelt so hoch lag. Mit anderen Worten hat die Bevölkerungsdichte innerhalb der Stadt sowohl ab- als auch wieder oder erstmals auch zugenommen: Ehemals dicht besiedelte Zonen haben sich in den letzten 100 Jahren markant entdichtet; im Gegenzug haben sich wenig besiedelte Grundstücke, Areale und Gebiete bevölkerungsmässig substanziell verdichtet. Der guten Ordnung halber sei an dieser Stelle der Hinweis gemacht, dass die vorliegende Analyse nicht die historische Wohn- und die Lebensqualität beurteilt, sondern lediglich die jeweils vorhandenen Dichten misst.
Parallel zur Entwicklung der Wohnbevölkerung einerseits und den damit verbundenen Privathaushalten als Näherungsgrössen für die Nachfrage sowie der Veränderung des Wohnungsbestands andererseits – letztere steht für das Angebot – hat sich die Belegungsdichte von Wohnungen über die vergangenen 120 Jahre zurückgebildet. Lebten um 1900 noch gut fünf Personen in einer Wohnung sind es in der Gegenwart knapp deren zwei. Die per Ende 2018 registrierte dazugehörige Belegungsdichte bewegt sich damit in etwa auf dem Niveau von 1980! Die Bevölkerungszunahme von 60'000 Menschen seit 1980 hat nicht dazu geführt, dass in den Wohnungen im Schnitt wieder dichter gelebt wird. Vielmehr konnte die Zusatznachfrage nach Wohnraum durch eine intensivierte Neu- und Ersatzneubau-bautätigkeit angebotsseitig mindestens kompensiert werden. Eine reihum beachtliche Leistung – nicht zuletzt von den involvierten Planungs- und Bauunternehmen.
Zwischen 2008 und 2017 hat sich die physische vorhandene Bausubstanz, die exklusiv Wohnzwecken dient, um rund 11 Prozent ausgedehnt. Alleine diese Zunahme entspricht – sage und schreibe – 88 Mal dem Gebäudevolumen des Prime Towers. Gebäude- und bauvolumentechnisch hat sich das Zürcher Stadtgebiet damit spürbar und offensichtlich verdichtet. Dabei handelt es sich aber «nur» um eine simple Mengenausdehnung: Jeder Bewohner in der Stadt Zürich konsumiert heute (2017) rund 450 Kubikmeter Gebäudevolumen. Im Jahr 2008 galt derselbe Kennwert. Im anderen Worten wird der hiesige Wohngebäudepark der Stadt Zürich nicht effizienter oder dichter genutzt. Es gibt schlicht «nur» mehr Häuser und Wohnungen. Um es auf den Punkt zu bringen, räumlich konzentriert mehr und zusätzlich zu bauen, bringt zwar physisch mehr Baumasse hervor, geht aber keinesfalls zwingend oder automatisch mit einer höheren Nutzungsdichte einher. Ein feiner, aber kleiner Unterschied.
«Beschäftigtendichte»
In der Stadt Zürich wird nicht nur gewohnt und gelebt, sondern auch gearbeitet. Arbeitsplätze benötigen ebenfalls Raum und Fläche. Zwischen 2003 und Ende 2018 erhöhte sich die Anzahl der Beschäftigten auf Stadtgebiet um fast 27%. Die Beschäftigungsdichte pro Hektare legte von 41 auf rund 52 Beschäftigte zu. Diese Dynamik lässt sich hauptsächlich durch zwei Entwicklungen erklären: Einerseits ist das Beschäftigungswachstum bei Frauen deutlich stärker ausgefallen als jenes bei Männern. Deren Anteil erhöhte sich um 3%-Punkte und liegt nun bei gut 46% aller Beschäftigten. Andererseits bildete sich die Anzahl der im 2. Sektor tätigen Personen absolut zurück. Dieser Sektor schrumpfte. In der Tendenz wurden somit eher raum- und flächenintensive Tätigkeiten durch solche aus dem 3. Sektor substituiert. Der Konsum an Fläche pro Kopf reduzierte sich damit. Dazu folgende Zahlen: Anders als beim Wohnen bildete sich trotz einer Beschäftigungszunahme (2008 bis 2017) von gut 13% das entsprechend «konsumierte» Gebäudevolumen pro Beschäftigten um fast 8% zurück. In diesem Segment fand eine tatsächliche Verdichtung statt: Die Flächen und Räume in bestehenden oder neu gebauten Gebäuden werden nachweisbar intensiver genutzt.
Das führt uns zu zwei Schlussforderungen: Erstens scheint der allgemeine branchen- und unternehmensbezogene Strukturwandel zu einer effizienteren Nutzung von Immobilien zu führen. Neue Branchen und Erwerbszweige benötigen für die Erzielung ihrer Wertschöpfung in der Tendenz weniger Gebäudevolumen. Vielleicht auch ein Ausfluss der omnipräsenten Digitalisierung? Letztere dürfte in der einen oder anderen Form den Trend zu einer effektiven und effizienten Nutzung von Immobilien wohl auch in Zukunft begünstigen. Zweitens gibt es empirisch abgestützte Hinweise dafür, dass der «Konsum» von Arbeitsräumen und -flächen pro Beschäftigten tatsächlich rückläufig ist. Man rückt, zumindest in der Stadt Zürich, näher zusammen. Hier wird das Konzept der «Verdichtung» nicht nur propagiert, sondern auch umgesetzt und gelebt. Es funktioniert – wohl nicht zuletzt deshalb, weil mietende Unternehmen für Ihre Mietobjekte zumindest bei Vertragsabschluss eine Marktmiete bezahlen müssen. Es sind echte Fixkosten. Die Höhe des Mietzinses zeigt die entsprechende Knappheit auf dem Nutzermarkt verlässlich an. Bei Mietwohnungen wirkt dieser bewährte Mechanismus aus unterschiedlichen Gründen nicht oder nur selektiv und punktuell. Aber das ist ein anderes Thema.
«Verkehrsdichte»
Zum Schluss werfen wir noch einen Blick auf die Verkehrsdichte in der Stadt Zürich: Heute «teilen» sich drei Bewohner im Schnitt einen Personenwagen. Vor 90 Jahren kam ein Auto auf 29 Personen. Die aktuell gemessene Autodichte verharrt seit etlichen Jahren auf demselben Niveau. Sie nimmt nicht weiter zu und hat sich stabilisiert. Die Zahl der beförderten Fahrgäste hat im selben Zeitraum um einen Faktor 3.5 zugenommen. Es sind deren 325 Millionen Menschen. Und statt 5'000 Flugbewegungen in Dübendorf sind es in Zürich-Kloten gegenwärtig deren 260'000 pro Jahr. In der Stadt Zürich explodierte in den letzten rund 30 Jahren vor allem die verkehrsbasierte Interaktions- und Mobilitätsdichte. Das Zahlenmaterial in diesem Abschnitt spricht wohl für sich. Die erlebbare und gefühlte Menschendichte im öffentlichen Raum hat nachweislich neue Dimensionen erreicht. Umgekehrt bewegt sich die private Wohndichte im privaten Raum auf historischen Tiefstwerten. Welch ein Kontrast!
Hinweis und Ausblick
Erinnern Sie sich noch an den auslösenden Moment für diesen Blog? Richtig. Es ging um die Frage, ob dank baulicher Verdichtung ein Beitrag für bezahlbaren Wohnraum geleistet wird. Und Sie haben recht. Die eingangs gestellte Frage habe ich in diesem Blog gar nicht beantwortet. Wenn Sie sich für meine Analysen und Gedanken dazu bzw. die angesprochene Materie interessieren, empfehle ich die persönliche Teilnahme an der nachfolgend aufgeführten Veranstaltung vom 4. Dezember 2019. Mindestens so spannend dürften die weiteren Anlasse sein, die in dieser Reihe im nächsten Jahr noch stattfinden werden:
Die Vorfreude auf eine spannende und aufschlussreiche Diskussionsrunde ist – wahrscheinlich nicht nur von meiner Seite her – gross. Daher kann ich ausnahmsweise noch keine Moral von der Geschichte in diesem Blog schreiben. Sie folgt zu gegebener Zeit. Zumal «Verdichtung» als Konzept in vielerlei Hinsicht zu den eigentlichen Zauberwörtern in der hiesigen Debatte um die räumliche Entwicklung der Schweiz gehört. Gleichwohl hat mich diese Auslegeordnung einmal mehr daran erinnert, dass es zweckmässig, vielleicht sogar notwendig ist, das interessierende Phänomen möglichst genau zu bestimmen bzw. zu definieren. Wie fast alles auf dieser Welt ist auch «Verdichtung» ein vielschichtiges Thema. So oder so handelt es sich um eine histoire à suivre. Back to the Future: Würden wir heute in der Stadt Zürich so «dicht» wohnen und leben wie die Stadtbevölkerung im Jahre 1960, dann müsste die Wohnbevölkerung bei knapp 800'000 und nicht nur bei 430'000 Menschen liegen.
Literatur und Quellen:
Hausmann, Urs: Verdichtung im Kontext des Schweizer Immobilienmarktes, Swiss Real Estate Journal, Nr. 1, S. 73-79, September 2010 (zusammen mit Anita Göckel).
Statistisches Amt der Stadt Zürich: Statistische Jahrbücher der Stadt Zürich div. Jahrgänge, Zürich.
https://www.primetower.ch/areal/
https://www.stadt-zuerich.ch/portal/de/index/portraet_der_stadt_zuerich/digitale-zeitreise/verkehr.html
https://www.zbv1954.ch/