Transaktionsmarkt für Wohneigentum als Honigtopf für Makler (?): eine Randbemerkung



Historischer Einschub als Ausgangspunkt


Im Jahre 1924 betrug die Gesamtsumme aller freigehandelter Liegenschaften rund 130 Millionen Franken. Daraus ergaben sich nachweislich ausgebezahlte Maklerprovisionen von rund 1 Million Franken. In 496 der insgesamt 1’516 stattgefundenen Freihandtransaktionen waren entweder professionelle Makler oder sogenannte Gelegenheitsvermittler involviert (*). Knapp ein Drittel aller Freihandtransaktionen wurden damals von Maklern begleitet. Gesetzlicher Hinweis: Wie vor 100 Jahren schon gilt der «Mäklervertrag» nach Art. 412ff. OR als rechtliche Grundlage für entsprechende Forderungen.


Kennwerte zum eidgenössischen Transaktionsmarkt: statistische Einöde


Eine leicht zu erklärende eidgenössische Realität, aber gleichwohl ist sie im Zeitalter von Datenflut und Digitalisierung doch erstaunlich: Der hiesige Transaktionsmarkt von Liegenschaften war und ist – empirisch betrachtet – eine Black Box. Diese Nuss konnte bis dato noch niemand nachhaltig und systematisch knacken.


Es existiert kein statistisch belastbares und flächendeckendes Datenmaterial zu diesem Markt: Handelsvolumen gegliedert nach Liegenschaften, Transaktionstyp, Marktvolumen in Franken oder Anzahl der Objekte. Ernüchterndes Ergebnis: Es fehlen selbst elementare Kennzahlen zum einschlägigen Marktgeschehen. Gleichwohl findet sich in diesem Blog – rein zu Illustrationszwecken – eine grobmaschige Abschätzung zum Schweizer Transaktionsmarkt für Wohneigentum.


Über die Dimensionen und das Volumen des hiesigen Transaktionsmarktes als Ganzes wie auch über dessen Segmente im Besonderen lässt sich daher nur auf heuristischer Basis spekulieren. Die inhaltliche Betonung liegt dabei vor allem auf dem Begriff «Markt» und nicht nur auf «Transaktion». So interessieren ausschliesslich freihändig getätigte Verkäufe und Käufe von Liegenschaften (Stichwort: «dealing-at-arm's-length»).


Der Autor veranschlagt das jährliche nationale Transaktionsvolumen von gebauten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen - im vorgängig definierten Sinne – in einer Grössenordnung von 25 bis 40 Milliarden Franken.

Dahinter dürften wiederum 30'000 bis 45'000 Verkäufe von Wohneigentumsobjekten stecken. Dass bei diesem Mengengerüst – je nach Blickwinkel und getroffenen Annahmen – ein interessanter und hoffentlich auch finanziell lukrativer Markt für entsprechende Maklerdienstleistungen verbunden ist, liegt auf der Hand.


Makler senken klassische Transaktionskosten für alle Marktteilnehmer


Nun, es liegt im Wesen von Märkten, dass sie für alle systembedingt – mehr oder weniger – intransparent sind. Märkte müssen daher stetig neu entdeckt werden. Zwar suggerieren Lehrbücher zur Mikroökonomie oder zum Wettbewerbsrecht die Existenz von idealtypischen Märkten. Aber die Realität spricht eine andere Sprache. Unvollkommenheit ist die Regel. Der Transaktionsmarkt von Liegenschaften in der Schweiz reiht sich diesbezüglich nahtlos sein.


Zumindest in zwei Aspekten entspricht der Transaktionsmarkt für Wohneigentum einem «idealen» Markt: Es herrscht erstens eine atomistische Anbieterstruktur, sei es als Direktverkäufer, sei es als Anbieter von entsprechenden Maklerdienstleistungen. Monopole, Kartelle oder marktbeherrschende Stellungen: durchwegs Fehlanzeigen. Die Anbieterstruktur ist sowohl auf dem Primär- wie auf dem Sekundärmarkt äusserst fragmentiert.


Zweitens existieren keine (nennenswerten) Markteintrittsbarrieren weder für Direktverkäufer noch für Dienstleister, sprich für Makler. Dieser Punkt ist mit Vorsicht zu geniessen. Denn er gilt nur für Maklerunternehmen, die nicht oder noch nicht auf die Karte der Digitalisierung gesetzt haben. Weshalb? Digitalisierung ist immer mit hohen Investitionen in Human- und Sachkapital verbunden. Dafür locken im Erfolgsfall saftige Skaleneffekte.


Wunsch nach Check-in am Schalter für den Flug in die Ferien? Wohl kaum.


Die Schweizer Volkswirtschaft durchläuft seit geraumer Zeit eine eigentliche Digitalisierungswelle. Der ohnehin allgegenwärtige Strukturwandel scheint sich dadurch effektiv oder zumindest gefühlt nochmals beschleunigt zu haben. Auch die «Immobilienbranche» kann sich diesem Sog nicht entziehen. Die Karten werden neu gemischt. Der österreichische Nationalökonom Joseph Schumpeter prägte dazu die einprägsame Metapher der schöpferischen Zerstörung.


Zusammenfassend kann man festhalten, dass sich das hiesige Maklergeschäft mit Fokus auf das Segment «Wohneigentum» aus unterschiedlichen Gründen im Umbruch befindet. Wohin dieser Wandel letztlich führen wird, lässt sich aber heute nicht verlässlich vorhersagen. Wirft man jedoch einen Blick auf die jüngste Geschichte bei der Vergabe von grundpfandgesicherten Krediten (Hypotheken), dann lässt mit etwas Fantasie erahnen, wohin die Reise beim Handel von Wohneigentum gehen könnte.


Moral von der Geschichte


Als Volkswirt verfechte ich sowohl den Markt als auch den Wettbewerb als Koordinationsmechanismen von knappen Gütern und Dienstleistungen. Unverfälschte Preise dienen den Marktteilnehmern als wertvolle Signale für ihre Entscheidungen. Aber die beiden Institutionen «Markt» und «Wettbewerb» sind NICHT mit kruder Wildwestmanier gleichzusetzen. Im Gegenteil: Marktteilnehmer müssen sich an klare Regeln und Gesetze halten. Denn nur richtig und gut regulierte Märkte können langfristig volkswirtschaftlich erwünschte Ergebnisse zeitigen.


Eine von etlichen zu beachtenden Regulierungen bildet das Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Gemäss Art. 3 Abs. 1 lit. a UWG handelt unlauter, wer «andere, ihre Waren, Werke, Leistungen, deren Preise oder Preise oder ihre Geschäftsverhältnisse durch unrichtige, irreführende oder unnötig verletzende Äusserungen herabsetzt;».


Wer sich vor dem Hintergrund dieser Norm die Mühe macht und sich gedruckte oder digitale Verlautbarungen von ausgewählten Maklerunternehmen mit unterschiedlicher Provenienz zu Gemüte führt, kann bisweilen den Eindruck gewinnen, dass hier nicht nur mit harten Bandagen gekämpft wird, sondern rechtliche Normen zumindest geritzt oder entsprechende rote Linien überschritten werden. Es wird scharf geschossen.


Leider bewegt sich das berufliche Ansehen von Immobilienmaklern notorisch auf bescheidenem Niveau. Man werfe dazu einen Blick auf das Titelbild dieses Blogs (*). Aber unabhängig davon muss an dieser Stelle einmal mehr betont werden, dass sie, die Makler, als Bindeglied zwischen Angebot und Nachfrage im Sinne eines Katalysators eine wertvolle Rolle zur bestmöglichen Funktionsweise von Transaktionsmärkten übernehmen. Sie senken insbesondere die Transaktionskosten der involvierten Akteure.


Wer aber eine harte, bisweilen unfaire oder gar missbräuchliche Linie gegenüber seinen Mitbewerbern fährt, darf sich nicht wundern, wenn die Reputation des eigenen Berufsstands kollektiv seit vielen Jahrzehnten im Keller verharrt. Denn mit dem Song von Lo & Leduc gesprochen gilt das Folgende: «We du über mi redsch, seisch du me über di als über mi…». Imagepflege eines Berufstandes mit Stil ginge anders.


Quellen:

(*) Brunner, Max: Der Grundstückkauf nach schweizerischem Recht, Sekretär des Verbandes der Haus- und Grundeigentümer der Stadt Zürich, Druck und Verlag von E. Löpfe-Benz, Rorschach, 1932.

https://www.zh.ch/content/dam/zhweb/bilder-dokumente/footer/news/2018/documente/si_2018_08_immohandel.pdf

Wüest Partner, Immo-Monitoring 2022|1 Herbstausgabe, S. 148

https://www.youtube.com/watch?v=JlauY72D9ug


Kennwerte zum eidgenössischen Transaktionsin

Vgl. (*) S. 94, Bildbearbeitung durch dr. dr. üsé kuba hausmann