Aktuell arbeite ich an einen Referat zum Schweizer Immobilienmarkt. Dabei schaue ich einerseits bis 1970 zurück. Andererseits schaue ich bis ins Jahr 2053 in Zukunft. Eine Übungsanlage, die ich auf mich zugeschnitten ist. Im Zuge der Aufarbeitung entstand die obige Grafik.
Die Hauptaussagen in aller Kürze
Unabhängig von der jeweiligen Nutzung (Mietwohnungen, Büro, Verkauf oder «andere») erreichten Direktanlagen in der Schweiz eine bemerkenswert hohe und homogene Gesamtrendite. Diese Geschichte kennt man. Hier findet sich «bloss» der empirische Beleg dazu. Im Umkehrschluss zeigen diese Daten auch, dass über den beobachten Zeitraum keine nennenswerte Diversifikation möglich war. Die Wahl der Nutzung war ohne Belang.
Die Risiken von Direktanlagen bezogen auf die Schwankungen der Gesamtrendite wurden schon immer und auch während der vergangenen zwei Dekaden systematisch unterschätzt. Eine Binsenwahrheit auch dies, aber im Vergleich mit anderen hiesigen Anlageklassen ist dies trotzdem eine Bemerkung wert.
Der hohe Gesamtreturn von Gold erklärt sich massgeblich durch die Aufwertung des Schweizer Frankens gebenüber dem US-Dollar.
Kotierte Schweizer Aktien haben über die letzten 23 Jahre im Vergleich zu Direktanlagen in Immobilien eine vergleichsweise schwache Performance hingelegt. Das Risiko wurde nicht mit einer erwartbaren, angemessenen Gesamtrendite entschädigt. Zu Erinnerung: Dotcom-Blase, Finanzkrise, Corona-Pandemie, Angriffskrieg von Russland auf die Ukranie haben dem Aktienmarkt einen Strich durch die Rechnung gemacht.
Fazit: Die Kennzahlen zu Risiko und Rendite sind systeminhärent vom gewählten Zeitfenster abhängig. Das wissen wir. Folglich lassen sich auch keine Schlussfolgerungen für die erwarteten Entwicklungen ableiten. Dank der Initative von zwei Unternehmen, IAZI und Wüest Partner, die unabhängig voneinander um die letzte Jahrtausendwende mit der systematischen Performance von Direktanlagen begonnen haben, wird ein Beitrag zur Markttransparenz geleistet. Das Sammeln, Aufbereiten und Auswerten von Daten sind eine notwendige Voraussetzung, um in kleinen Schritten, Fortschritt zu erreichen. q. e. d.