Immobilien, nein danke! – Fallbeispiel Röntgenareal in Zürich
- 22. Feb.
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Vor 30 Jahren gab es noch keine «Sugus»-Häuser». In den 1990er Jahren war das fragliche Grundstück noch unter der Bezeichnung «Röntgenareal» aktenkundig. Die SBB war Eigentümerin von der Brache mit 30'000 Quadratmetern Land im Kreis 5 der Stadt Zürich. Die damalige Kreisdirektion III veranstaltete einen Architekturwettbewerb. Das Siegerprojekt beinhaltete neun Punkthäuser mit über 300 Wohnungen. Die dazugehörige Parzelle hatte eine Fläche von gut 16'000 Quadratmeter. Die SBB suchte über Jahre einen Käufer für das Grundstück inklusive dem Siegerprojekt. Auch mit Wohnbaugenossenschaften wurden verhandelt. Ohne Erfolg. Aus unterschiedlichen Gründen waren diese und weitere Verhandlungen nicht von Erfolg gekrönt. Das Interesse seitens von allfälligen Investoren war gering. Im Rückblick: Ein Rohdiament, den niemand will...
Dann trat Leopold Bachmann auf den Plan. Ein Unternehmer mit klaren Vorstellungen und einem eigenen Kompass. Aktenkundig ist, dass er total 19.3 Mio. Franken für a) ein Grundstück mit knapp 16'100 Quadratmetern, b) 140 Einstellplätze auf einem Nachbargrundstück und c) dem Bauprojekt bezahlte. Daraus ergab sich ein impliziter Landpreis in einer Bandbreite von 900 bis 1'100 Franken pro Quadratmeter. Ein schon in den 1990er Jahren ein (sehr) moderater Landpreis.
Leopold Bachmann fackelte nicht lange. Innerhalb von 13 Monaten realisierte er die Wohnbauten gemäss dem Siegerprojekt. Es entstanden über 300 Mietwohnungen. Die Baukosten beliefen sich auf 95 Mio. Franken. In der Summe ergaben sich Anlagekosten von 114.3 Mio. Franken.
Der Clou: Die Mietzinsen pro Monat waren äusserst moderat: 855 Franken für eine 1-Zimmerwohnung und 1795 Franken für eine 5-Zimmer-Wohnung (Bruttomietzins). Der Clou: ein Preisbrecher der besonderen Art. Denn daraus ergaben sich Mietzinsen von rund 180 Franken pro Quadratmeter und Jahr (exklusive Nebenkosten). Wüest Partner wies im Frühling 2001 Angebotsmieten im Kreis 5 von 230 Franken im Median und für das 10%-Quantil 180 Franken aus. Bachmanns Bruttorendite dürfte sich zwischen 4.2% bis 4.5% bewegt haben. Zum Vergleich: Der mietrechtliche Referenzzinssatz schwankte damals zwischen 4 und 4.5%.
Kapriolen des Mietrechts, des Marktes und der Kostenmiete
Anhand einer 4-Zimmer-Wohnung, die bei der Erstvermietung einen Mietzins von 1'740 Franken (exklusive Nebenkosten) erzielte, soll der «korrekte» für das Jahr 2025 ermittelt werden. Ausgangspunkt bilden die moderaten Mietzinsen nach den Vorgaben von Leopold Bachmann. Dazu werden vier Szenarien formuliert und modelliert.
a) Der damalige Mietzins entwickelt sich gemäss dem Mietpreisindex des Bundesamtes für Statistik.
b) Es fanden nach der Erstvermietung drei Mieterwechsel statt. Bei jedem Mieterwechsel für der jeweilige Mietzins um 10% erhöht.
c) Es fand zwischen 2000 und 2025 kein Mieterwechsel statt und der ursprüngliche Mietzins entwickelte sich nach der Massgabe des Referenzzinssatzes, einer Teilindexierung von 40% und einer Überwälzung des Kostenstandes
d Der ursprüngliche Mietzins wurde im Jahr 2000 an den Landesindex der Konsumentenpreise gebunden. Der Indexgrad beträgt 100%. Es fand entweder kein Mieterwechsel statt oder bei einer Mieterwechsel würde der jeweilige Mietzins nicht verändert.
Diese vier Szenarien werden – sofern inhaltlich und fachlich zweckmässig – für drei Mietzinsgestaltungen berechnet: Kostenmietmodell der Stadt Zürich, Angebotsmieten und den ursprünglichen Mietzins von Leopold Bachmann. Startpunkt ist das Jahr 2000 und Endpunkt das Jahr 2025. Die Ergebnisse sind in der nachfolgenden Tabelle darstellt:
Die Moral von der Geschichte
Der Taktgeber im hiesigen Mietrecht für Wohnungsbauten war und ist der mietrechtliche Referenzzinssatz. Alle diese monetäre Grösse beeinflusst auch das Ergebnis der Kostenmiete der Stadt Zürich so massgeblich wie eindrücklich. Was können wir aus dieser kleinen Fallstudie materiell entnehmen 1.) Der offizielle Mietpreisindex des Bundesamtes für Statistik überzeichnet die tatsächliche Mietzinsentwicklung fast immer deutlich. Der Index überschiesst. 2.) Umso mehr Mieterwechsel stattfinden, desto grösser ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich die jeweiligen Mietzinse einer Marktmiete annähern (eine Bestätigung von bekanntem Wissen). 3.) Bei nominal hohen Referenzzinssätzen besteht zwischen einem Mietzins, der mit einem Kostenmietmodell hergeleitet wird und demjenigen, der sich aus einer Marktsituation ergibt, eine vergleichsweise kleine absolute Differenz. 4.) Rückblickend hätte ein Indexmiete (Indexierungsgrad 100%) wohl die «vernünftigsten» Ergebnisse geliefert. Insbesondere wären sie transparent und zeitnah im Monatstakt zu beobachten bzw. zu messen. Man wäre nie im Blindflug unterwegs.
Der Elefant im Raum mit Blick auf die geltenden Bestimmungen zu gelten Mietrecht lässt sich problemlos benennen: Wie soll der Mietzins in einem Dauerschuldverhältnis über die Laufzeit des Mietverhältnisses fortgeschrieben werden können? Dazu ein passendes Zitat vom Bundesrat aus dem Jahr 1999: «Besonders problematisch ist sodann die Koppelung zwischen Hypothekar- und Mietzinsen. (…) Die bestehende Überwälzungspraxis wird (…) seit langem kritisiert.»
Meine These: Die politischen Vorstösse auf kantonalen oder kommunalen Ebenen, die auf die Mietzinsgestaltung von Wohnraum Einfluss nehmen wollen, sind auch darauf zurückzuführen, dass die geltenden angestammten Bestimmungen zur Fortschreibung weder ökonomisch noch gesellschaftspolitisch zu angemessenen Ergebnissen führen, mit gravierenden Kollateralschäden (u. a. Diskriminierungseffekte) verbunden sind und volkswirtschaftlich dysfunktional sind.
Quellen:
Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage (Nachdruck 2011), S. 760.
NZZ vom 10. Januar 2000, Ein Investor macht Architektur, S. 33.
Wüest & Partner, Immo-Monitoring, 2002, 1 Wohnungsmarkt, S. 111.