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Auf Tauchstation: Wie Immobilienschätzer in vergangenen, turbulenten Märkten agierten


Transaktionsmarkt: Das Wetter und nicht das Klima interessiert


Wie haben sich die Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern in der Schweiz seit Jahresbeginn entwickelt? Wie haben sie sich in den vergangenen sechs, neun oder zwölf Monaten entwickelt? Die ehrliche Antwort darauf ist einfach und lautet: Man kann es (noch) nicht verlässlich wissen. Dabei gilt es an eine Weisheit des amerikanischen Schriftstellers Mark Twain zu erinnern:


«Nicht das, was du nicht weisst, bringt dich in Schwierigkeiten,

sondern das, was du sicher zu wissen glaubst, obwohl es gar nicht wahr ist.»


Es geht hier wohlgemerkt nicht um Prognosen über zukünftige Preistrends, sondern um gehaltvolle Aussagen über die jüngste Vergangenheit. Gegen entsprechende allfällige Mutmassungen, Vermutungen, Hypothesen oder Spekulationen ist selbstverständlich weder retrospektiv noch prospektiv etwas einzuwenden. Im Gegenteil. Reflexion ist wichtig und unverzichtbar. Fakt im Transaktionsmarkt für Mehrfamilienhäuser im Frühling 2023 ist aber, dass man im Dunkeln tappt. Weshalb? Es dauert eine gewisse Zeit bis relevantes und belastbares Datenmaterial vorliegt. Folglich wird immer Geduld gefragt sein. In der Realität dürften viele Akteure mit einem heuristischen Ansatz unterwegs sein. Die Erwartungshaltung und Markteinschätzungen der Marktteilnehmer ändert sich laufend. Oder pointiert formuliert: Man orientiert sich immer am letzten Stand des Irrtums.


Preisindizes liefern keine volle Transparenz, sondern Stoff für Thesen


In der Schweiz werden einschlägige Preise und Preisentwicklungen von Mehrfamilienhäusern weder in Echtzeit flächendeckend erhoben noch gemessen, geschweige denn publiziert. Auch zeitnah greifbare Transaktionspreisindizes können die vertrackte Informationslage nicht wirklich auflösen. Beispiel: Je nach deren Provenienz weisen sie für das Zeitfenster von Ende März 2022 bis Ende Dezember 2022 unterschiedliche Vorzeichen auf: + 4.4 Prozent versus -6.1 Prozent. Zur Vermeidung von allfälligen Missverständnissen: Damit sollen keinesfalls die Urheber, die Datenbasen noch die dahinstehenden Methoden kritisiert werden. Vielmehr muss die Existenz solcher Marktdaten ausdrücklich gelobt werden. Aber die Welt ist vielschichtig. Entsprechend existieren unterschiedliche Perspektiven auf sie. Kommt hinzu, dass diese Blicke im (datenbasierten) Rückspiegel immer einen zeitlichen Versatz aufweisen. Insbesondere in der hiesigen Immobilienwelt fallen diese Wahrnehmungseffekte («recognition lags») mehr oder weniger ausgeprägt aus.


1980 bis 1999: Anschauungsmaterial zu Berg- und Talfahrt


Die Zeiten für die Marktakteure – sei es als Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, sei es als potenzielle Kaufinteressenten von solchen – mögen seit geraumer Zeit besonders anspruchsvoll sein. Das gilt auch für die Bewerter:innen, Schätzer:innern von Immobilien. Doch nüchtern betrachtet war die Gemengelage vor 25 und mehr Jahren merklich herausfordernder. Weshalb? Damals gab wenig bis keine breitabgestützten Marktdaten wie etwa Preisindizes oder auch spezifische Marktberichte. Zudem befand sich die Nutzung des Internets bei vielen Akteuren noch in den Kinderschuhen. Und der volkswirtschaftliche Datenkranz war vor der letzten Jahrtausendwende mindestens so schwierig zu interpretieren, wie dies gegenwärtig der Fall ist. Beispiele dazu: Inflationsraten von über sechs Prozent, rekordhohe Zinsen oder Arbeitslosenquoten von fünf und mehr Prozent etc. Auch gab es mit auf dem Balkan in den 1990er-Jahren einen Krieg in Europa. Und nicht zu vergessen: Nach dem Crash im hiesigen Immobilienmarkt mussten Schweizer Banken Kredite in der Höhe von 50 Milliarden abschreiben.


Wie haben in den 1980er-Jahren als die Immobilienpreise in der Schweiz explodierten und anschliessend in den 1990er-Jahren implodierten, die jährlich wiederkehrenden Bewertungen von Portfolios mit Mehrfamilienhäusern vorgenommen? Die beauftragten Bewerter und Schätzer (Frauen waren noch nicht aktiv) waren damals weder kreativ noch agierten sie hektisch. Vielmehr handelten sie pragmatisch. Zudem ignorierten sie tradiertes Fachwissen. Denn es konnte nicht sein, was nicht sein dürfte.


Man spricht in diesem Zusammenhang auch von kognitiver Dissonanz. Konkret blendeten die schätzenden Instanzen alle «nicht passenden» Veränderungen der (wirtschaftlichen) Umwelt aus. Statt ihrem Auftrag als seismografische Stimmungsmesser nachzukommen, erhöhten sie einmal von ihnen geschätzte Verkehrswerte von Jahr zu Jahr mehr oder weniger stark. Die Phase der Hausse und diejenige der Baisse wurden so «elegant» umschifft. Man sass insbesondere die Krise einfach aus. Der skizzierte Rückzug ins Schneckenhaus lässt sich im Ergebnis mit einer Allegorie beschreiben: Die Anzeige einer stillstehenden mechanischen Uhr zeigt zweimal pro Tag die korrekte Zeit. Nur weiss der Betrachtende nicht, wann die Zeitangabe stimmt. Vgl. dazu die Grafik: Die Niveaus der geschätzten Verkehrswerte stimmten zweimal, nämlich 1980 und 1999.


Moral der Geschichte: Transparenz ist gut, kritisches Nachfragen besser


Anders als heute nutzten die Bewerter bzw. Schätzer in der beschriebenen Zeit keine ausgeklügelten Discounted-Cashflow-Modelle (DCF). Stattdessen zählten nur das Wort (genauer die Zahl) und die Autorität der Schätzungsexperten. Objektive Angriffspunkte gab es keine. Ganz anders präsentiert sich die heutige Lage. DCF-Modelle bilden den Goldstandard bei der monetären Bewertung von Renditeliegenschaften. Transparenz wird bei dieser Methode grossgeschrieben.


Das Ganze hat jedoch einen effektiven oder vermeintlichen Haken. Setzt man dieses zweckmässige Verfahren – wie es in hierzulande seit rund 20 Jahren im grossen Stil auch gemacht wird – ein, ist der Urheber vor allem im Vergleich derselben Bewertungen auf der Zeitachse sprichwörtlich nackt. Grauzonen oder Schlupflöcher existieren innerhalb der DCF-Methode nicht. Mögliche «Kniffe» lassen sich nicht kaschieren. Eine (bewusste) Fortschreibung von geschätzten Verkehrswerten wird daher auf absehbare Zeit schwieriger, selbst in Segmenten und Gebieten, wo keine oder nur rudimentäre Marktdaten existieren und dort folglich keine datenbasierte Evidenz geschaffen werden kann.


Fazit: Bewerter:innen und Schätzer:innen von Immobilien sind seit geraumer Zeit noch mehr als sonst gefordert. Aber Achtung: Sie sind «nur» die Überbringer von Botschaften und nicht deren Urheber.


Quellen:

https://www.iazicifi.ch/news/swx-iazi-preisindizes-fuer-immobilien-4-quartal-2022/


Bild:

Urs Hausmann: Liegenschaften wertgeschätzt – Ein Streifzug durch zwei Jahrhunderte Schweizer Bewertungsgeschichte, Hochparterre, Zürich 2019.

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