Die Büchse der Pandora – oder die Geschichte vom Zauberlehrling


Mit diesem Blog dürfte ich mir keine neuen Freunde machen. Gleichwohl findet sich nachfolgend eine kleine Anekdote über die Vielschichtigkeit des Wirtschaftslebens und die Problematik von Giesskannenlösungen.

Szenenwechsel: In diesen Tagen arbeiten der National- und Ständerat unter Zeit- und Hochdruck. Die Legislative ist dabei höchst produktiv und effizient. Was in normalen Zeiten mehrere Jahre in Anspruch nicht, dauern in Zeiten der ausserordentlichen Lage bloss noch wenige Tage. Das dabei angeschlagene Tempo ist sprichwörtlich atemberaubend. Zudem werden tradierte, bewährte und anerkannte rechtliche Grundprinzip gänzlich neu interpretiert bzw. ausgelegt. Dazu gehört insbesondere das Verhältnismässigkeitsprinzip. Dieses Prinzip ist ausnahmslos bei sämtlichen Eingriffen und Handlungen im Blick auf die Verfassungsmässigkeit zu berücksichtigen. Heute scheint dieses fundamentale Rechtsprinzip eher durch das Motto «Wo gehobelt wird, fallen Späne» substituiert zu werden. Es zählt Geschwindigkeit statt Sorgfalt.

Eines der zahlreichen parlamentarischen Geschäfte, das aktuell hängig ist, betrifft die Geschäftsmieten. Die Essenz besteht darin, dass Mietzinsen für Geschäftsflächen nicht im vertraglich fixierten Umfang zu entrichten sind. Nationalrat und Ständerat debattieren über einen möglichen Zwang zur Mietzinsreduktion für Corona-geschädigte Unternehmen. Es stehen dazu verschiedene Konzepte im Raum. An dieser Stelle werden diese weder kommentiert noch um weitere Ideen ergänzt. Das ist Sache der Politik. Auf das Ergebnis darf man gespannt sein.

Aber da ist doch etwas, das eine Fussnote verdient. Es geht um Baurechtsverträge oder genauer um die dabei anfallenden Baurechtszinsen. Eine so spannende wie komplexe Materie. Wie bei einem Mietvertrag gehört der Baurechtsvertrag in die Gruppe der Dauerschuldverhältnisse. Beide Verträge regeln die zeitlich limitierte Nutzung von Liegenschaften durch die Mieterschaft bzw. den Baurechtsnehmer. Die laufende Debatte um die temporäre Minderung von Miet- oder Pachtzinsen für Geschäftsräume orientiert sich am typischen Fall. Vermieter und Eigentümer der Mietsache sind identisch. Es existiert keine weitere Vertragspartei. So weit, so gut. Anders präsentiert sich die vertragsrechtliche und ökonomische Situation beim Baurecht. Ist der Vermieter gleichzeitig auch in der Rolle des Baurechtsnehmers, dann muss er aus seinen Mieteinnahmen – neben den üblichen Betriebs- und Unterhaltskosten – einen periodisch wiederkehrenden Baurechtszins an den Baurechtsgeber entrichten. Analoges gilt für die Zahlung des Baurechtszinses, wenn der Baurechtsnehmer sein Gebäude oder Teile davon vermietet, sondern die Sache selber nutzt. Und das ist der springende Punkt. Müsste bei einer stringenten Anwendung von gesetzlich verfügten Mietzinsreduktionen in Mietverträgen nicht auch analog bei Baurechtsverträgen verfahren werden? Die mutmasslich unterstellte ökonomische Not des Schuldners im Dauerschuldverhältnis, der die fragliche Liegenschaft selber nutzt, ist mit derjenigen, der dieselbe Liegenschaft annahmegemäss gemietet oder gepachtet hat, zumindest identisch. Sollte ein Baurechtsnehmer nicht einen Teilerlass seines Baurechtszinses fordern können? Fazit: Der Tunnelblick nur auf miet- und pachtrechtliche Verträge dürfte der ökonomischen Realität nicht wirklich gerecht werden (vgl. dazu auch Art. 12 Abs. 1VMWG). Oder anders formuliert: Die Politik berät über tatsächliche oder vermeintliche «Lösungen», noch bevor das zu lösende Problem hinreichend analysiert und verorten wurde. Ökonomische Realitäten waren schon immer komplex. Deshalb ist es auch notwendig und angemessen, wenn das Schmieden von Gesetzen und Verordnungen ein zeitraubendes Handwerk ist. Krise hin oder her.

Was ist die Moral von der Geschichte? Das Baurecht ist ein privatrechtliches Institut, das im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (Art. 779 ff. ZGB) regelt ist. In der Praxis wird es seit über 100 Jahren sowohl von privaten als auch von institutionellen Akteuren genutzt. Besonders beliebt und vor allem weit verbreitet ist das Institut des Baurechts bei Körperschaften der öffentlichen Hand, also bei Gemeinden oder Kantonen. Zur Vermeidung von allfälligen Missverständnissen. Der inhaltliche Fokus liegt hier dezidiert nicht bei Wohn-, sondern bei Geschäftsliegenschaften. Wenn sich in der herrschenden Krise die öffentliche Hand in der Rolle als Vermieterin von solchen Liegenschaften mit notleidenden Mietern solidarisch zeigen will, dann wäre konsequentes Handeln gefragt. Auch Baurechtsnehmer laufen Gefahr durch die Corona-Krise unter die Räder zu kommen. Zum Schluss noch dies: Es entbehrt nicht einer gewissen Ironie, dass sich insbesondere in der schmucken Berner Altstadt – nur einen Steinwurf vom Bundeshaus entfernt – die Dichte an solchen Baurechtsliegenschaften auf rekordverdächtigem Niveau bewegt. «Ein Schelm, wer Böses dabei denkt.»

Quellennachweis:

https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19900092/index.html

https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19070042/index.html

https://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/amtliches-bulletin/amtliches-bulletin-die-verhandlungen?SubjectId=48937

Bildnachweis:

dr. urs hausmann strategieberatung, Juli 2002