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18.09.2018

Die Ankündigung

Anfang Juli 2018 entdeckte ich ein Inserat: Ein Wohn- und Geschäftshaus im Zürcher Kreis 6 sollte unter den Hammer kommen. Die Teilnahme am Versteigerungstermin war für mich gesetzt. Nicht ein Anlagenotstand motivierte mich dazu, sondern eine unverhohlene Neugier. Die benötigte Zeit würde ich unter der Rubrik Feldforschung abbuchen. Die Unterlagen wie Grundbuchauszug, Mieterspiegel, Katasterplan, Steigerungsbedingungen und einen Beschrieb der Liegenschaft erhielt ich von den zuständigen Behörden postwendend per E-Mail. Auf eine Besichtigung verzichtete ich. Den Standort kenne ich wie meine Westentasche. Die Mieteinnahmen der fraglichen Liegenschaft bewegen sich aktuell um 180'000 Franken pro Jahr. Laut einem Schätzungsbericht der Zürcher Kantonalbank beträgt der geschätzte Marktwert 5.4 Millionen Franken. Die Schätzung war nicht mehr taufrisch. Sie stammte aus dem Jahre 2014.

Die Auktion

Auf welchem Niveau bewegt sich aber die aktuelle Zahlungsbereitschaft? Die Antwort bek...

09.09.2018

Wer kennt nicht das folgende Bonmot? «Prognosen sind eine schwierige Sache. Vor allem, wenn sie die Zukunft betreffen.» Eine so saloppe wie pointierte Bemerkungen, die immer für ein Schmunzeln gut ist. Die Urheberschaft dieses Aphorismus wird etlichen Personen zugeschrieben: etwa dem amerikanischen Schriftsteller Mark Twain (1835-1910), dem dänischen Physiker und Nobelpreisträger Niels Bohr (1885-1962) oder dem deutschen Kabarettisten Karl Valentin (1882-1948). Umso mehr mag es erstaunen, wenn sich Prognosen mit einem langfristigen Zeithorizont als richtig und treffsicher erweisen.

Am 23. September 2018 stehen zwei agrarisch ausgerichtete Volksinitiativen zur Abstimmung. Es geht dabei um die Art und Weise, wie die in der Schweiz angebotenen und konsumierten Nahrungsmittel produziert werden, und welchen geographischen Ursprung sie haben sollen bzw. dürfen. Zur Übungsanlage: Der aggregierte Nettoselbstversorgungsgrad bewegte sich im Jahr 2017 um die 50%. Die Tendenz über die vergangenen J...

04.07.2018

                 

Blick in den Rückspiegel

Wir schreiben das Jahr 2005: Im Juni veranstaltete die Waadtländer Kantonalbank eine Tagung mit der Fragestellung «Marché de l’immobilier: évolution normale ou bulle spéculative?». Im Dezember doppelte der «Tagesanzeiger» mit den Schlagzeilen «Immobilienmarkt Zürich vor Crash?» und «Der Zürcher Immobilienmarkt überhitzt» nach. Und hinter vorgehaltener Hand fragten sich ausgewählte institutionelle Investoren, ob die damals registrierten, erstaunlich hohen Transaktionspreise für Wohn- und Geschäftsliegenschaften noch als nachhaltig zu taxieren seien. Zur Erinnerung: Die Hypothekarzinssätze oszillierten zu jener Zeit um die 3%-Marke und der mietrechtliche Referenzzinssatz notierte um den Wert von 3.5%. Einige Leser mögen sich vielleicht mit einem Anflug von Nostalgie an diese Phase erinnern. Tempi passati; geblieben sind aber namhafte Stimmen, die vor Korrekturen im Sch...

14.12.2017

  • Auslaufmodell: Die spezifische Ableitung einer Besteuerung unter ausdrücklicher Bezugnahme auf den «Eigenmietwert» bzw. den Nutzwert von selbstgenutztem Wohneigentum ist im internationalen Vergleich (OECD-Länder) ein Auslaufmodell. Bis in die 1970er-Jahre gehörte diese Form der Besteuerung – zumindest in Westeuropa – ohne Zweifel zum steuerlichen Mainstream. Neben der Schweiz lässt sich diese Steuer für selbstbewohntes Wohneigentum mit Hauptwohnsitz des Eigentümer-haushaltes nur noch in vier weiteren europäischen Ländern nachweisen. Ob ein Verzicht auf die Steuerung des Eigenmietwertes auch mit einer moderaten Besteuerung von Grundeigentum gleichzusetzen ist, muss aber für jedes Land individuell abgeklärt werden.

  • Messschwierigkeiten: Bei der Durchsicht der dokumentierten Abschaffungsprozesse der Eigenmietwert-besteuerung in Ausland trifft man regelmässig immer wieder auf dieselben zwei Argumente: Zum einen wurde in den damaligen politischen Debatten betont, dass die korrekte H...

10.12.2017

  • Masse: Die relevante, grob veranschlagte Anzahl der Wohnungen, für die pro Steuerperiode ein Eigenmietwert zu bestimmen ist, liegt in einer Bandbreite von 1.8 bis 1.9 Millionen Einheiten (Stand Ende 2016). Zum Vergleich: Der gesamte hiesige Wohnungsbestand beträgt rund 4.35 Millionen Einheiten (Stand Ende 2015). Für die steuerliche Bemessung dieser Menge an Objekten sieht das Gesetz vor, dass bis zu einem gewissen Grad mit schematischen, auf Durchschnittswerten basierenden Angaben gearbeitet werden darf.

  • Marktmietwert: Im Grundsatz muss die Bemessung des Eigenmietwertes für selbstgenutztes Wohneigentum nach der Massgabe eines Marktwertes erfolgen. Diese Betrachtungsweise hat eine lange Tradition. Sie lässt sich bis in die Anfangszeit der Eigenmietwertbesteuerung auf Bundesebene nachweisen. Die Lehre wie die auch Rechtsprechung postulieren dazu zumindest konzeptionell die Vergleichswertmethode: «Was wäre eine Drittperson bereit für die entgeltliche Überlassung der Wohnung als M...

22.11.2017

 

  • Ursprung: Der Kanton Basel-Stadt führte den «Mietwert für Wohnungen» im Jahre 1880 als erste Gebietskörperschaft überhaupt in der Schweiz ein. Unter Berücksichtigung der damaligen Entstehungsgeschichte zählt der Kanton Basel-Stadt weltweit zu den Pionieren in dieser Materie. Noch früher wurde die Besteuerung des Eigenmietwertes nur im englischen Königreich eingeführt.

  • Geltungsbereich: Die anschliessende hiesige Verbreitung der Besteuerung von Einkommen mit ausdrücklicher Integration des Eigenmietwertes erstreckte sich hierzulande in den verschiedenen Gebietskörperschaften über etliche Jahrzehnte hinweg. Die Blütezeit erlebte diese explizite Ausprägung der Einkommensbesteuerung in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Chronologisch betrachtet lässt sich folgende Abfolge herausfiltern: Zuerst die Vermögenssteuer, dann die Einkommenssteuer und schliesslich die Besteuerung des Eigenmietwertes.

  • Verbreitung: Der Eigenmietwert als Steuertatbestand erfuhr seine rechtliche «So...

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