Komplexe Wahrnehmung von Preisveränderungen

Wissen Sie noch, wann Sie ihr erstes Natel gekauft haben? Und wieviel hat es gekostet? Im April 1999 erwarb ich meinerseits im Swisscom-Shop in Aarau mein erstes Gerät; ein «Nokia 6150». Dafür musste ich tief in die Tasche greifen und über 900 Franken auf den Tisch legen. Rund 20 Jahre später bewegen sich die Preise für ein iPhone 11 in derselben Grössenordnung. Wie also haben sich die tatsächlichen oder auch gefühlten Preise von den jeweils technisch führenden Mobiltelefonen hierzulande entwickelt? Sind sie im Mittel gesunken, unverändert geblieben oder gar gestiegen und vor allem wie stark waren die jeweiligen Veränderungen? Dahinter verbirgt sich eine bedeutsame Frage, nämlich jene, wie wir Veränderungen in Märkten und bei Preisen im Zeitverlauf wahrnehmen.

Die Antwort darauf geben ist nicht einfach und methodisch herausfordernd. Eines aber ist unabhängig davon sicher: Durch die 1998 in der Schweiz eingeläutete Liberalisierung von Telekommun...

​​Eine Frage als Ausgangspunkt

Kürzlich fragte mich ein Bekannter, wie die hoch die Mietzinsen für Geschäftsnutzungen an der Zürcher Bahnhofstrasse seien. Zur fundierten Beantwortung hätte ein Blick in einschlägige Marktberichte gereicht. Aber nein, die Frage bezog sich nicht auf die Gegenwart, sondern auf die Zeit von vor 30 Jahren, also auf Ende 1989 bzw. Anfangs 1990. Die Frage motivierte mich, um in meinem Archiv etwas zu stöbern. Und tatsächlich wurde ich fündig. Dazu gleich mehr.

Rückblende

Im Laufe der 1980er-Jahre erhöhten sich die bezahlten Preise für Grundstücke und Liegenschaften in der Schweiz explosionsartig und flächendeckend.Ab Anfang der 1990er-Jahre erschütterte eine epochale Bankkredit- und Immobilienkrise die Schweizer Volkswirtschaft. Ausgelöst wurde sie letztlich durch eine Kumulation von weltwirtschaftlichen Ereignissen, wirtschaftspolitisch motivierten gesetzlichen Eingriffen und einer raschen Veränderung von massgeblichen Indikatoren im volkswirtschaftlichen Date...

Rekordverdächtige Hypothekarverschuldung

Die mutmassliche hypothekarische Gesamtverschuldung in der Schweiz liegt gegenwärtig in der Grössenordnung von rund 1.1 Billionen Franken (Schätzung Herbst 2019). Davon gehen rund 95% auf das Konto von kreditgebenden Banken. Unter Bereinigung von Hypothekarkrediten, die nicht an Private gesprochen wurden, ergibt sich unter dem Strich eine hypothekarische Verschuldung von rund 264'000 Franken pro Haushalt. Zum Vergleich: Dies entspricht 2.2 Mal dem mittleren jährlichen Haushaltseinkommen. Diese Statistik hinkt offensichtlich, und zwar insofern, dass circa 60% der Haushalte nicht in einem Eigenheim leben, sondern einen Mieterhaushalt bilden. Folglich liegt die effektive mittlere hypothekarische Verschuldung der Haushalte, die tatsächlich Eigentümer von Wohneigentum sind, substanziell höher. Spannend wäre es natürlich deren statistische Verteilung zu kennen. Dazu fehlt es aber an geeignetem Zahlenmaterial.

Auf einer volkswirtschaftlichen Ebene ist de...

Dürrenmattsches Durcheinandertal

Es gab Zeiten, in denen sich nur Insider und Branchenkenner mit der Arbeit der hiesigen Zentralbank beschäftigten. Eine zu trockene und technische Materie, um bei einem breiten Publikum Interesse zu wecken. Tempi passati! Heute stehen die dortigen Entscheidungsträger wie Popstars im Rahmenlicht der Öffentlichkeit. Es fehlt einem Klischee gehorchend lediglich der Glamour (und die Groupies sowieso). Aber aufgepasst: Die Entscheidungsträger besitzen sehr weitreichende Kompetenzen und die mit ihnen verbundene Verantwortung ist enorm hoch. So verwundert es nicht, wenn ihre Äusserungen auf die Goldwaage gelegt werden und Spekulationen über die Richtung der nächsten geldpolitischen Schritte – wie sattsam bekannt – hüben wie drüben ins Kraut schiessen. Seit etlichen Jahren scheint sich zudem der volkswirtschaftliche Datenkranz – zumindest im Denken und Handeln von vielen Wirtschaftsakteuren und Beobachtern – auf drei Grössen verjüngt zu haben: Die Höhe der Negat...

Die Auktion

Fast auf den Tag genau habe ich vor einem Jahr  über eine freiwillige Versteigerung berichtet. Damals wurde eine gemischtgenutzte Liegenschaft am Ende der der Universitätsstrasse in der Stadt Zürich veräussert. Das höchste Gebot lag bei 7.6 Mio. Franken. Dafür erhielt der Käufer einen jährlichen Soll-Mietertrag von 180'000 Franken. Es resultierte eine statische Bruttoanfangsrendite von 2.37%. Dem Zufall ist es geschuldet, dass am 21. September 2019 für die Liegenschaft an der Universitätsstrasse 11 in 8006 Zürich (Kreis 6, Zürich-Oberstrass) ebenfalls freiwillig versteigert wurde. Verkäuferin waren mehrere Erbengemeinschaften. Die beiden Wohn- und Geschäftliegenschaften liegen knapp 800 Meter voneinander entfernt. Im Fachjargon gesprochen ein nahezu perfektes Vergleichsobjekt. Die Eckwerte: Erdgeschoss mit Domino's Pizza. Der Mietvertrag läuft bis Ende 2023. Im ersten bis zum fünften Geschoss befinden sich insgesamt eine 3-Zimmerwohnung und vier 4-Zimmerwohnungen. Alle Wohnu...

Wir leben in einer VUCA-Welt. Sie ist zugleich unbeständig, unsicher, komplex und mehrdeutig. Anlageseitig stellen sich mit dem herrschenden Regime von Negativzinsen zusätzliche Herausforderungen. Die Vermögensallokation dürfte daher – gemessen an «normalen Zeiten» krass verzerrt sein. Ob es sich dabei teilweise um mögliche Fehlallokationen handelt, weiss man noch nicht. Das wird sich dereinst zeigen. Fakt ist, dass Sach- oder Realwerte, namentlich vor allem Liegenschaften, seit geraumer Zeit hoch im Kurs stehen. Vor diesem Hintergrund mag ein fokussierter und spezifischer Blick auf die Schweizer Wirtschaftsgeschichte instruktiv sein: Im Herbst 1929 kündigte sich eine epochale Weltwirtschaftskrise an. Just zu diesem Zeitpunkt soll ein Vermögen von exakt 13'900 Franken innerhalb der Schweiz in eine einzige Assetklasse angelegt werden. So will es die Übungsanlage. Der unterstellte damalige Anlagehorizont soll mehr als 10 Jahre betragen haben. Es wird weiter ein Buy-and-hold-Ansatz vorges...

Die Ankündigung

Anfang Juli 2018 entdeckte ich ein Inserat: Ein Wohn- und Geschäftshaus im Zürcher Kreis 6 sollte unter den Hammer kommen. Die Teilnahme am Versteigerungstermin war für mich gesetzt. Nicht ein Anlagenotstand motivierte mich dazu, sondern eine unverhohlene Neugier. Die benötigte Zeit würde ich unter der Rubrik Feldforschung abbuchen. Die Unterlagen wie Grundbuchauszug, Mieterspiegel, Katasterplan, Steigerungsbedingungen und einen Beschrieb der Liegenschaft erhielt ich von den zuständigen Behörden postwendend per E-Mail. Auf eine Besichtigung verzichtete ich. Den Standort kenne ich wie meine Westentasche. Die Mieteinnahmen der fraglichen Liegenschaft bewegen sich aktuell um 180'000 Franken pro Jahr. Laut einem Schätzungsbericht der Zürcher Kantonalbank beträgt der geschätzte Marktwert 5.4 Millionen Franken. Die Schätzung war nicht mehr taufrisch. Sie stammte aus dem Jahre 2014.

Die Auktion

Auf welchem Niveau bewegt sich aber die aktuelle Zahlungsbereitschaft? Die Antwort bek...

Wer kennt nicht das folgende Bonmot? «Prognosen sind eine schwierige Sache. Vor allem, wenn sie die Zukunft betreffen.» Eine so saloppe wie pointierte Bemerkungen, die immer für ein Schmunzeln gut ist. Die Urheberschaft dieses Aphorismus wird etlichen Personen zugeschrieben: etwa dem amerikanischen Schriftsteller Mark Twain (1835-1910), dem dänischen Physiker und Nobelpreisträger Niels Bohr (1885-1962) oder dem deutschen Kabarettisten Karl Valentin (1882-1948). Umso mehr mag es erstaunen, wenn sich Prognosen mit einem langfristigen Zeithorizont als richtig und treffsicher erweisen.

Am 23. September 2018 stehen zwei agrarisch ausgerichtete Volksinitiativen zur Abstimmung. Es geht dabei um die Art und Weise, wie die in der Schweiz angebotenen und konsumierten Nahrungsmittel produziert werden, und welchen geographischen Ursprung sie haben sollen bzw. dürfen. Zur Übungsanlage: Der aggregierte Nettoselbstversorgungsgrad bewegte sich im Jahr 2017 um die 50%. Die Tendenz über die vergangenen J...

Blick in den Rückspiegel

Wir schreiben das Jahr 2005: Im Juni veranstaltete die Waadtländer Kantonalbank eine Tagung mit der Fragestellung «Marché de l’immobilier: évolution normale ou bulle spéculative?». Im Dezember doppelte der «Tagesanzeiger» mit den Schlagzeilen «Immobilienmarkt Zürich vor Crash?» und «Der Zürcher Immobilienmarkt überhitzt» nach. Und hinter vorgehaltener Hand fragten sich ausgewählte institutionelle Investoren, ob die damals registrierten, erstaunlich hohen Transaktionspreise für Wohn- und Geschäftsliegenschaften noch als nachhaltig zu taxieren seien. Zur Erinnerung: Die Hypothekarzinssätze oszillierten zu jener Zeit um die 3%-Marke und der mietrechtliche Referenzzinssatz notierte um den Wert von 3.5%. Einige Leser mögen sich vielleicht mit einem Anflug von Nostalgie an diese Phase erinnern. Tempi passati; geblieben sind aber namhafte Stimmen, die vor Korrekturen im Sch...

• Auslaufmodell: Die spezifische Ableitung einer Besteuerung unter ausdrücklicher Bezugnahme auf den «Eigenmietwert» bzw. den Nutzwert von selbstgenutztem Wohneigentum ist im internationalen Vergleich (OECD-Länder) ein Auslaufmodell. Bis in die 1970er-Jahre gehörte diese Form der Besteuerung – zumindest in Westeuropa – ohne Zweifel zum steuerlichen Mainstream. Neben der Schweiz lässt sich diese Steuer für selbstbewohntes Wohneigentum mit Hauptwohnsitz des Eigentümer-haushaltes nur noch in vier weiteren europäischen Ländern nachweisen. Ob ein Verzicht auf die Steuerung des Eigenmietwertes auch mit einer moderaten Besteuerung von Grundeigentum gleichzusetzen ist, muss aber für jedes Land individuell abgeklärt werden.

• Messschwierigkeiten: Bei der Durchsicht der dokumentierten Abschaffungsprozesse der Eigenmietwert-besteuerung in Ausland trifft man regelmässig immer wieder auf dieselben zwei Argumente: Zum einen wurde in den damaligen politischen Debatten betont, dass die korrekte H...